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降低利率限制个人住房贷款回归市场，与银行讨价还价

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潘晓军(金融从业者)文明上海税费贷款。

9月29日晚，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会发布通知，决定分阶段调整差异化住房信贷政策。新政规定，对于2023年6月至8月新建商品房销售价格环比同比下降的城市，首套商品房贷款利率下限可在2023年底前分阶段放宽。9月30日，财政部和国家税务总局发布了《关于支持居民购房个人所得税政策的公告》。为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现有住房出售后一年内在市场上重新购买住房的纳税人给予退税优惠。政策“急刹车”后，“大输血”的节奏又开始了，但这次从ICU到KTV很难。

有一段时间，房地产硬着陆或软着陆是一个有争议的话题，但最近我们没有讨论这个话题，这表明我们已经接受了现实。如果根据百度“硬着陆”的定义，即房地产“崩溃”导致房地产供需失衡，监管政策采用“急刹车”方法限制或直接行政干预房地产市场，导致房地产大幅回调，房地产上下游产业也遭受痛苦。

叠加疫情的房地产应该以“贴脸”的方式完成硬着陆，因为扩散范围不仅限于房地产的上下游，还限于整个社会层面。随着房地产崩盘，连消费都没有了。国庆期间，我去了几家周边的商场，人气很淡，很多店都关门了。许多社会需求已经暂停，高价消费品已经变得毫无意义，中等消费品已经成为选择的选择，低价消费品已经变得小而优秀。以前看不起拼多多，现在喜欢拼多多，这也创造了2023年互联网平台上拼多多唯一的36%增长奇迹。但这种爱换来的是失去了对生活的热爱，成为了无聊的“拼多多生活”。

一旦信心和希望消失了，就很难在一两年内放慢脚步，对一些人来说，他们甚至永远不会放慢脚步。上海办税费贷划算吗。

抵押贷款利率的组成

自2023年10月8日个人住房贷款利率正式“锚定变更”以来，新发放的个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（即LPR，住房贷款利率通常参照五年期LPR）为定价基准。这意味着抵押贷款利率将受到三个因素的影响：5年期LPR水平、加点下限和银行加点。根据中国人民银行和中国银行业和保险监督管理委员会5月份发布的通知，目前首套个人住房贷款利率下限不低于LPR减少20个基点（即加分下限为-20bp）。结合9月5日LPR利率4.3%，可以得出结论，29日新政前首套住房贷款利率最低为4.1%。新政策出台后，部分城市将被允许降低首套房贷利率下限，符合条件的城市首套房实际利率将降低4.1%以下。在国家统计局发布的70个大中城市中，至少有23个城市符合新政策的要求：包括武汉、大连、石家庄等8个二线城市，以及温州、大理、秦皇岛等15个二线城市。

理论上，降低抵押贷款利率将促进购买消费者的需求，不同于LPR调整只作用于当前利率水平，增加水平的调整将作用于整个贷款期。无论随后的LPR水平如何变化，LPR-80bp的住房贷款利率将始终高于LPR 20bp利率低1%。以100万30年等额本息贷款为例，利率下调1%将节省约20万元的利息支出。

但是，加点水平的调整不仅取决于加点下限，还取决于各银行的加点水平。就银行而言，大规模降低住房贷款利率不仅会影响自身利润，还会增加风险。对于新贷款，利率下调将直接降低利息收入；对于股票贷款，当利率下调节省的利息支出足以覆盖客户转换成本时，不可避免地会结算大量股票贷款，转化为低利率贷款，进一步降低银行利润。此外，由于住房贷款通常是10年以上的长期贷款，在LPR持续下降的背景下，一些水平的下降将使银行承担更大的利率风险。可以预见，银行在调整加分水平时会非常谨慎，规模也不会太大。再加上对城市和时间的限制，预计新政策对促进国内房地产市场复苏的作用有限，更类似于政策试点或信号。上海买房税费贷。

这不禁让人想起以往人口政策及其调整对国内人口的影响。由于政策惯性过强，今年很有可能达到人口负增长的拐点。根据国家统计局发布的数据，2023年净增长仅为48万人，2023年和2023年净增长分别为204万人和467万人，人口衰减明显超出政策制定者的预期，使人口问题成为严重的社会问题。目前，国内房地产市场也面临着历史拐点。笔者建议放开新政的区域和时间限制，全面放开住房贷款利率，消除限购限制，将市场还给市场。

人口下降，住宅供应过剩

中国的购房需求人口将继续下降，住房供应过剩危机将逐渐出现。根据链家贝壳研究院今年发布的《2023年新居消费调查报告》，中国平均购房年龄为33岁，即2023年购房群体主要为1989年出生的人口，共2396万人。作者将这2396万人定义为2023年的“强购需群体”。如下图所示，自2023年达到峰值2508万人以来，强购群体数量将连续下降至2025年2113万人，下降15.7%，住宅需求方面承受压力。

针对历史上的上述现象，我国采取了4万亿财政投放、大拆大建、棚户区改造等措施来增加住宅需求。但到目前为止，中央地方财政和房地产开发商都负担不起这样的计划。根据巴克莱银行的数据，今年中国的财政刺激已经超过2023年。今年前9个月，政府的广泛财政赤字扩大到6万亿元，比2023年同期的4万亿元高出40%。在经济低迷的背景下，财政赤字继续扩大。由于市场持续低迷，房地产开发商无法收回资金。上半年甚至因为烂尾楼造成“断供潮”，更不可能拿地拆迁。

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表格。近5年国内住宅供需统计

有人认为，国内41.76平方米的人均居住面积仍有进一步改善的空间，可消化部分供过于求。但作者不同意。虽然中国是世界上唯一一个使用共享面积的国家，实际居住面积低于产证面积，但即使按15%的共享面积计算，中国的人均居住面积仍高达35.5平方米，高于韩国和日本（分别为33平方米和35.2平方米）。此外，41.76平方米覆盖城乡，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米，这意味着中国每个三口之家平均居住面积为109.56平方米。结合目前的实际情况，我们也可以一窥国内住宅供应和空置的真实情况。

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首套房贷利率浮动下限的全面放开可以减少政策套利行为。目前，经营贷款资金流入房地产市场的现象屡禁不止，不仅使政府对房地产市场资金的监管成为“混乱账户”，而且占用了中小企业的包容性贷款金额，使真正需要贷款资金的企业难以获得贷款。套利的根本原因是当前的商业贷款利率远低于抵押贷款利率。以上海为例，现阶段第一套房贷利率为五年期LPR 35bp，即4.65%，但平均营业贷款利率仅为3.5%左右，套利空间高达115bp，使得很多购房者在贷款中介的帮助下，选择用期限长或无偿还贷款的营业贷款代替住房贷款，获得利差，扰乱金融市场秩序。税费贷几年划算。

当住房贷款利率因下限而接近业务贷款利率时，套利空间被压缩，买方将因收紧套利成本和后续业务贷款的政策风险而放弃套利行为，套利行为的自然消亡显然比采取更严格的监管措施或依赖银行的意识更有效。

房地产投机背景不再成立税费贷划算吗。

在完善配套监管措施的前提下，放开抵押贷款利率难以引发房地产投机。这里提到的“监管措施”，是指有利于区分炒房者和刚需购房者，限制炒房行为，提高炒房成本的措施。例如，国家税务总局今年的1号文件要求“到2023年底，全国各市县税务机关和自然资源主管部门应实现房地产登记涉税业务全过程信息的实时共享”。“全过程信息”包括房地产所有人信息、房地产信息和完税信息。税费贷。

届时，投机者与住房需求群体的区别将更加准确，对异地多套购房行为的监管将有一定的数据支持。另一个例子是，上海市住房管理局于2023年7月23日启动补丁政策：通过赠与转让房屋的，自转让登记之日起5年内仍记入赠与人拥有的房屋数量；受赠人应符合国家和城市的住房限制政策，有效遏制房地产投机趋势。这类政策的实施将为住房贷款利率市场化提供有针对性的可能性，支持住房需求群体。税费贷是什么意思。

此外，房地产投机的基础是其回报高于资本成本和其他投资产品，而房地产投机的回报完全取决于房价的上涨。如上所述，目前国内住宅市场供过于求，人口自然增长很可能在今年中止。在此背景下，房价上涨将难以持续，房地产投机将成为“鼓花”游戏，投机者面临的投资风险将急剧上升。上海买房贷款政策。

最后，我想说的是，房地产投机应该得到理性的对待。首先，虽然房地产投机在过去十年中导致了国内房价的快速上涨，但同时，各级政府为中国基础设施建设、扶贫项目和产业升级提供了财政支持，支持了国内经济的发展。其次，目前，除资本市场外，只有房地产市场才能容纳近十年的货币资金，但由