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三种“降低”抵押贷款利率的方法，最后一种是可操作性最强且不违法的

“首套住房商业贷款利率降至3.8%！”

江苏扬州的一家房地产经纪人正在向愿意购房的客户介绍最新的住房商业贷款利率政策。此前，央行发布文件称，连续三个月房价同比下跌的城市可以暂时取消第一套住房商业贷款利率的下限，因此我们看到许多城市的抵押贷款利率下降到4.1%以下，一些城市直接下降到3.8%。

两年前买房，贷款利率接近6%，两年后买房贷款利率不到4%。情况变化太快，难以捉摸。“老房奴”看到隔壁新搬的“新房奴”拿到了4%的贷款利率，但每月按6%的利率计算的月还款心态难免不平衡。

为什么我要遭受这么大的损失？

我相信这是“老房奴”的共同愿望，所以各种“降低”抵押贷款利率的操作出现在历史时刻，最常见的是提前偿还贷款，不借总是可以的吗？有时它真的不好。

由于提前偿还贷款的人数太多，银行只能设定限额，规定每月提前偿还贷款的人数。新申请的贷款人可能要等到两个月才能提前偿还贷款。此外，提前偿还贷款的前提是有钱。大多数高利率贷款人每月支付月供是好的，他们不能积累足够的资金提前偿还贷款。

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第二种“降低”抵押贷款利率的方法是用商业贷款代替抵押贷款。

商业贷款是专门为小微企业提供的政策性贷款，利率很低，不到4%。一些抵押贷款利率高的贷款人寻求通过改变贷款目的来减少月供。

这种方式目前很流行，但存在一定的贷款风险。此外，本质上，这是用商业贷款买房。贷款的实际用途与申请用途不同，违约100%。此外，监管部门一直在关注商业贷款和消费贷款流入房地产市场。这种方法仍然存在一定的违法性和高风险。

我不建议你违反法律法规。如果你愿意承担风险，你可以找到当地的中介机构。他们最喜欢有这种需求的客户。房贷减免多少个人所得税。

第三种方法相对新颖。这种方法既不需要足够的本金，也不需要违法或违约。它是最可操作的。当然，我们必须满足一定的条件，计算利弊，否则我们可能会在很长一段时间后失去很多好处。房贷扣除个税申报。

你的抵押贷款利率很高，因为几年前买房时市场利率很高，现在市场利率急剧下降，导致新买房的贷款人获得了低利率。遵循这个想法，你能用“旧抵押贷款”代替“新抵押贷款”吗？

例如，张三和他的妻子有一套市值150万元的房子。一开始，他们花了120万元买了它。贷款本金还剩60万元，贷款利率为6%。两人首先从私人贷款中借了一笔钱进行周转。贷款全额偿还后，他们“卖”了房子给父母，父母以4%的利率借了60万元。张三和他的妻子在获得60万元的“购房款”后，还清了私人贷款资金，然后每月为父母偿还贷款。

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只要张三的父母没有以他们的名义买房或买房，这种方式确实可以将抵押贷款利率从6%改为4%。让我们计算一下它有多便宜。

60万元，贷款利率为6%。假设剩余还款期为15年，每月还款5063.14元，15年累计还款91.14万元；贷款利率下降到4%后，月供变为4438.13元，15年累计还款79.89万元；利率下降后的实际收入为11.25万元。

节省10多万元的利息绝对有利可图。别忘了交易房地产是有成本的。如果你把房子卖给父母，你必须缴纳契税。增值税和个人所得税可以在满足一定条件的情况下免除。房贷个税抵扣申报。

第一套房90平方米以内的契税税率为1%，150万元的房屋需缴纳1.5万元的契税；交易间隔五年后，无需缴纳增值税和个人所得税。如果你不满意，你需要支付。增值税和个人所得税的税率分别为5%和20%（差价结算），最多加起来约为12万元。

还包括过桥资金的成本。张三和他的妻子通过私人贷款筹集了60万元。假设年利率为10%，贷款周期为2个月，需支出利息为1万元。

对于张三夫妇来说，贷款利率下降后15年内累计节省了11.25万元的抵押贷款利息，必须支付1.5万元的契税和1万元的桥梁资本利息，可能需要支付12万元的增值税和个人所得税。

因此，在买房后不到5年内“卖”给父母以降低贷款利率并不一定能节省开支。只有在不缴纳增值税和个人所得税的情况下，才能带来实际收入。

此外，“卖”给父母还需要满足几个先决条件。

首先，父母有资格在当地买房子。一些城市规定，只有当地人或支付一定年限的社会保障才能买房子。如果父母的户籍在家乡，孩子在有限购买要求的城市买房子，他们将无法经营，因为他们没有购买资格。

第二，父母不能太老。申请抵押贷款有年龄限制。如果年龄太大，你可能无法申请抵押贷款或贷款年限越来越少。例如，上海规定年龄和贷款年限不得超过75岁。

父母年龄过大会缩短可贷期限，原本15年，现在10年，月供压力明显增加，甚至可能因流水不足而被拒贷。

第三，最好以父母的名义没有财产。契税税率在非第一套房的情况下提高，不能享受个人所得税减免的优惠待遇(增值税也可以免除)。

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为了避免父母没有资格买房、贷款年限、总额少的问题，这种方式演变成了进化版，比如“卖给”亲戚，或者夫妻先离婚买房，然后再婚。

然而，不同的方式也有问题。卖给亲属意味着房子的所有权属于对方。面对如此巨大的财产利益，十多年后不允许发生事故。亲戚们不得不说房子是他们自己的，后遗症很大。

假离婚买房也会遇到类似的法律问题。如果造假成真，一方将遭受严重的财产损失。此外，一些城市（上海、深圳等）规定，夫妻离婚后三年内的购房数量按离婚前计算。这样，他们不仅要按照第二套住房贷款的利率计算利息，还可能需要为交易缴纳个人所得税，但不划算。

由此可见，虽然第三种“降低”抵押贷款利率的方式有优势和一定的可操作性，但并不适用于所有情况。在决定是否这样做之前，我们应该根据个人情况和城市政策来计算利益得失。

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