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一线研究|北京多银行明确可以办理“接力贷”政策松动还是权宜之举？

21世纪经济报告见习记者唐静北京报道

在房地产市场寒冬之际，一线城市的限购限贷政策也出现了松动的新信号。

《21世纪商业先驱报》记者从北京的一家房地产经纪人那里了解到，最近有很多人问如何处理接力贷款，他们是否可以相应地获得第一个购买资格。所谓的“接力贷款”，是指父母买房子的资格，父母作为主要借款人和子女作为共同借款人，共同承担偿还贷款的责任。

与此同时，记者走访了北京的多家银行，除个别银行外，多家银行承认可以办理“接力贷款”。

据了解，北京的第一套资格非常宝贵，首付比例、贷款利率、交易税明显低于第二套。”毫不夸张地说，北京的第一个资格至少值50万美元。”另一位中介告诉记者。

根据北京现行的“认房认贷”政策，以居民家庭名义在北京拥有一套房，在北京没有房但有贷款记录的，按照第二套房贷政策执行。购买普通自住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住房的首付比例不低于80%。工行税费贷提前还款手续费。

第一个购房者的首付比例明显较低。根据北京最新的购房政策，如果居民家庭在本市没有住房、商业住房贷款记录和公积金住房贷款记录，购买普通自住房的首套住房政策将实施，即首付比例不低于35%，购买非普通自住房的首付比例不低于40%。

重新获得第一套资格意味着购买北京房地产的门槛可能会降低数十万甚至数百万。

限购限贷政策打开缺口

8月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息，对中心城区老年家庭（60岁以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个试点项目，并将户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

北京市住房和城乡建设委员会提出了三项措施：以老年家庭名义无住房、无在途贷款的，普通住房购买试点项目首付比例为35%、非普通住房首付比例为40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套住房首付比例为35%、第二套房首付比例为60%；其子女可以作为共同借款人申请贷款。

针对新政，不少网友和业内人士点评为“接力贷再现”。

此外，根据媒体调查，北京的一些银行也可以在其他非试点项目中进行接力贷款业务，即父母可以是主要借款人，子女可以是共同借款人。只要父母有资格在北京买房，父母和子女的总收入不得低于每月支付的两倍。

一位房地产经纪人告诉记者，只要父母年龄小于70岁，有资格在北京买房，在全国没有贷款记录，他们就可以向银行申请接力贷款，并享受第一个折扣。然而，儿童和父母的月流量必须能够覆盖每月供应量的两倍。接力贷款不限于住房和城乡发展委员会提到的三个项目，只要与中介公司合作的银行可以这样做。

记者在北京咨询了中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行和中国邮政储蓄银行的客户经理。除中国银行外，其他五家大型国有银行明确回复可作为接力贷款。根据各银行的回复，借款人的最大年龄一般为70岁，但年龄不是硬指标，主要取决于父母和子女的整体资格。

中国建设银行专门负责抵押贷款业务的客户经理告诉记者，中国建设银行的接力贷款一般可以批准到16-25年，25年是最长的年限。在实际情况下，可批准的贷款年限与房屋年龄、父母年龄和子女的资格有关，这是一个灵活和整体的评估过程。此外，父母和子女的整体收入至少应该是两个家庭每月供应的两倍，这是一个严格的指标，如果没有达到一票否决。

记者了解到，北京的购房资格和总收入是五家国有银行的共同要求，月供的两倍以上。其中，子女名下的房地产不会影响父母的第一次购房资格，甚至在特殊情况下也是贷款奖励项目。但是，如果子女名下的房地产有贷款，贷款的月供也将计入总负债。两个家庭的月供必须能够覆盖两个家庭所有房地产贷款月供的两倍。

此外，中国农业银行、中国工商银行、交通银行和邮政储蓄银行的客户经理告诉记者，父母至少一方必须有养老金才能申请接力贷款。工行税费贷划算吗。

记者发现，中国银行对接力贷款的咨询尤为谨慎。中国银行分行的一位客户经理告诉记者：“接力贷款的说法并不准确，更准确的说法应该是共同借款人。在主要借款人资格不足的情况下，具有固定收入还款来源的年轻子女可以作为共同借款人。但财产的所有权仍然在父母身上，房屋书上也写着父母的名字。”

另一位负责抵押贷款业务的中国银行客户经理告诉记者，“中国银行没有接力贷款。父母需要有正常的收入证明才能买房，他们的孩子最多只能提供担保。”

股份制银行的贷款政策略有不同。招商银行客户经理告诉记者，招商银行办理“接力贷款”要求父母年龄在70岁以下，贷款期限一般为15年。如果子女资格较好，如国有企业、中央企业、事业单位的工作单位，贷款最长可贷款20年。子女和父母的月流量也应覆盖两个家庭每月供应的两倍。工商银行税费贷提前还款。

民生银行客户经理告诉记者，银行的申请条件相对宽松，父母可以在75岁以下开展接力贷款业务。民生银行的“接力贷款”贷款最长为20年。老年人最好有养老金流，整体收入证明也应覆盖每月供应的两倍。

北京周泰律师事务所高级律师王若林向记者指出，接力贷款不是一件新事物，一些地区银行以前出现过，但违反购买限制、贷款限制等政策一度停止。接力贷款的一些优惠政策，如首付比例，实际上是鼓励孩子通过父母的配额买房，变相突破中国的限购限贷政策。目前，北京接力贷款试点项目的出现将在促进房地产市场需求方面发挥一定的作用，减轻家庭购房的财务压力，也反映了房地产购房限制和贷款限制政策的松动。对银行而言，审计发放贷款的工作量将会增加。对于购房者来说，如果子女本身持有房地产，参与接力贷款意味着他们需要同时支付两笔抵押贷款。如果资本链紧张，可能导致供应中断。

上海房地产经济学会副会长、上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，作为一种家庭行为，父母和孩子共同借钱买房有助于激活市场需求，使家庭能够更早地解决住房困难或改善住房条件。这一措施总体上有利于市场的健康发展。这种做法早已在一些城市实施，即父母或子女可以用对方的公积金偿还贷款，这有助于减轻购房者的还款压力。工行最新税费贷。

淡季银行的“权宜之举”

企涌房地产首席分析师张大伟告诉记者，接力贷款通常是儿童持有房地产，购买配额耗尽，一度被视为过去房价上涨的手段。目前，市场上这类需求不多，对房地产市场的影响相对有限。最近，接力贷款再次被提及，实际上与银行贷款需求不足和房地产市场急需刺激有关。

“当银行限额紧张时，它不愿意做接力贷款，因为程序特别麻烦，需要检查许多人的购买资格、收入证明和其他相关文件。现在接力贷款重启的主要原因之一是银行限额宽松，没有人贷款，没有业务也想找到一种做生意的方法。”张大伟直言不讳地说。

王若林认为，对于购房者来说，由于接力贷款通常有一定的抵押贷款优惠政策，如贷款比例较高、贷款利率较低等，一方面减轻了家庭购房的财务压力，另一方面相当于家庭通过接力贷款突破了房地产购买限制和贷款限制政策。对于银行来说，在近年来房地产市场低迷的背景下，接力贷款的出现也有利于提高银行的业绩，分散贷款风险。

一位不愿透露姓名的资深房地产人士向记者指出，为了短期内促进信贷需求，银行通过接力贷款实现月供收入比的监管目标，存在过度杠杆化的风险。老年人的收入水平通常不稳定。借助老年人的收入贷款，一个家庭将鼓励家庭过度贷款，为未来的还款风险埋下隐患。为了吸引贷款，银行可以通过降低利息来避免贷款资格。

王若琳还提到了接力贷款的法律风险。对于家庭来说，接力贷款需要两代人的共同参与，抵押贷款通常是几十年的长期贷款。如果有争议，整个家庭成员都会参与其中。如果父母在偿还贷款期间死亡，死亡的父母有多个继承人，很可能会导致对房屋所有权的竞争；另一个例子是父母离婚，或者孩子和配偶离婚，主要涉及房屋的分割。此外，银行与家庭成员之间的抵押贷款合同也可能不确定协议的有效性，因为它违反了中国的房地产购买和贷款限制政策。一旦发生争议，各方的权益可能无法保护合同。

崔光灿还认为，在当前市场逐渐趋于理性的情况下，建议家庭仍坚持自住，合理规划未来现金流，不要用接力贷款投资购房，以免产生风险。同时，虽然是家庭内部关系，但仍建议在购房前明确债权债务关系，以免在后期造成不必要的纠纷。

(统筹:马春园)

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