夫妻双方贷款两套房还能在上海买房吗|上海2023年，全方位购房政策!

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2023年上海全方位购房政策！

上海限购政策

1、外国户籍家庭在上海与父母限购前共有的房屋，以父母和子女的名义计算。(即限购前非上海家庭与父母共有的房屋不可剔除，需计入套数)。

2、具有购房资格的外国户籍家庭必须取得产权证书。（即：A满足购房条件，B不满足，B不能单独取得产权证书）。

3、社会保障和税单在签订合同当月的数据不予承认，必须在签订合同前63个月内有效缴纳。(即5月份签订合同，5月份社保/税单不予承认，4月份需要满足购房条件)。

4、上海户口和外国户口是夫妻的家庭，具有购房资格的第一套外国户口可以单独颁发产权证书。（注：如果上海户口在购买限制前与父母有住房，第一套外国户口不能单独颁发产权证书，上海户口必须颁发产权证书）。

1、婚姻期间出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期必须在离婚日期前)。

2、离婚后，现有家庭和原离婚家庭的夫妻需要计入新购房屋的数量。

3、离婚时未出售或赠与房屋，离婚后仍计算出售或赠与房屋（离婚后赠与房屋是否计入套数，以具体交易中心口径为准）。

4、其他限购政策不受限制(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明，可以排除套数，如果原配偶一方需要配偶一方提供材料)。

5、夫妻离婚3年内购房，按离婚前家庭总数计算，离婚3年以上，不受新政影响。

6、离婚后，按照新政策再婚。

上海购买贷款政策

自2021年8月6日起，上海二手房贷实行“三价低”：购房者申请贷款时，将从销售合同价格、交易中心验证价格、银行评估价格等方面选择最低，作为贷款申请价格标准。

普通住房在房屋类型、交易价格、建筑面积三个方面应同时满足以下标准，不能同时满足非普通住房的条件。

2023年货款政策变化：

1、银行严格调查客户的首付来源。客户首付不得通过非直系亲属贷款、P2P公司贷款、贷款贷款、信用卡套现等方式用于首付。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不是直系亲属）。

2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流量或其他能反映收入的证明。

3、审批时间延长。目前，平均贷款批准时间约为证书收集后的一个月至一个半月。

4、贷款时间延长，最近的新抵押贷款，平均2个月可以成功贷款。一方面，二手住房对资格考试更加严格，贷款时间可能延长到4-6个月，甚至更长。

5、如果全国有2套或2套以上的抵押贷款，银行将停止发放第三套抵押贷款。

6、父母出具产权证明，子女参与贷款，已停止受理。子女出具产权证明，父母也应提供还款能力，严格的政策。

7、近三年有离婚史的，银行暂不接受贷款。

8、目前银行暂停接受定金审批，贷款前需要支付规定比例的首付款。(第一套3.50%，第二套50%或70%)。

上海一二手房交易流程流程

1、目前认购率为1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。

2、签订《认购书》后，意味着意向金成为定金。如果你不想要房子，你必须支付违约金。

3、认购基金只能刷储蓄卡到开发商POS机，认购基金绝对不允许现金支付，开发商必须出具有效收据，买方支付认购意向基金，有资格参与彩票。

上海一手房交易流程

一手房认购材料(居民)

(一)身份、婚姻、家庭关系证明材料

1、身份证，户口簿

2、未成年人提供出生证明

3、港澳身份证护照，台胞证

4、现役军官证(含士官)、退役军官证

5、博士(含在读)学历证明或学籍证明

6、结婚证

7、离婚证明、离婚协议、法院民事调解书、判决书(包括生效通知书)

(二)购房资格证明材料类型

1、房屋所有权证明(房地产登记证、房地产证)

2、预告登记证明、网上签约合同

3、征收补偿安置协议

4、产调

5、非本市户籍家庭社会保障或纳税证明材料

6、境外个人、港澳台居民、有效的劳动合同和工作居留许可证

(三)资金证明材料

1、个人信用报告

2、存款证明

上海各区交易中心地址/二手房受理处地址

上海房地产服务热线：96269

上海买房各税费明细

一手房需要缴纳契税和房产税

二手房需缴纳契税、房地产税、增值税、附加税和个人所得税

房产税减免和退税政策

上海新房摇号积分制政策政策

上海直接更名/赠与/继承政策

受赠人自2021年7月24日起通过赠与转让房屋的，应当符合国家和本市限购政策；该房屋仍记录在赠与人5年内拥有的房屋数量中。

许多人在更名直系亲属产证时，往往会面临买卖、赠与、继承三种选择。

以房屋总价800万，购买价300万，以五年唯一为例，计算更名三种选择所需的一些费用。

一、买卖更名

买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按规定缴纳。这种情况适用于一些名下有房不准备出售名下房产的人。

具体费用如下：

1、增值税:(800万-300万)÷1.05?（5% =252380.96元

2、契税:房屋总价3%，即契税24万(因为名下有房，契税3%，如果名下没有房，不建议这样)

3、交易手续费:4元/㎡，4×300=1200

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：40元

总费用为493700.96元

二、继承

1、继承会产生什么费用？

继承免征契税、增值税和个人所得税的直系亲属。

2、房屋的继承顺序是什么？

遗赠抚养协议、遗嘱继承、法定继承

3、房屋继承的过程是什么？

先到公证处办理继承权公证，领取公证书后到房屋所在地交易中心驻地税务所办理税务核实，领取完税凭证后到房屋所在地交易中心领取新的产权证书。

4、房屋继承的时效是多久？

家庭成员需要核对继承公证。一般来说，本市户籍约为2个月

5、房屋所在地房地产交易中心继承公证后变更继承产证的受理流程是什么？

房屋所在地房地产交易中心免税申报，房屋所在地房地产交易中心受理窗口受理，20个自然日(法定节假日除外)出产证。

三、赠与

1、直系亲属之间赠与的费用是多少？

契税(房屋总价3%)

2、办理房屋赠与有多少种方式？

1)赠与通过办理赠与公证书进行。

2)如无公证，需到房屋所在地房地产交易中心办理。

3、办理赠与公证时应注意哪些问题？

一、财产应当是公民的合法财产。

二、房产中有抵押不能赠与。

3)夫妻共有财产的赠与，即使财产以一方名义登记，也需要配偶签字并同意赠与。

4)赠与合同不得委托签订。

5)一般只做直系亲属之间的礼物，否则需要缴纳20%的个人所得税。需要注意的是，媳妇和公婆不是直系亲属，女婿和公公婆婆也不是直系亲属。建议将产证名称改为受赠人的直系亲属(比如产证上夫妻名称原为夫妻名称，如果想将房产赠与男方父母，需要在办理赠与前删除女方名称)。

注:非直接赠与时，可以交易全额赠与，但如果是部分赠与，赠与人与受赠人之间不能再交易其持有的部分。

5、如何计算赠与费

二手房(住宅)赠与转让费用如下:

1)免征营业税和个人所得税(直系亲属免征个人所得税)

2)赠与转让免征营业税，但需缴纳个人所得税，合同评估价格×20%不可选择(非直系亲属需缴纳20%个人所得税)

3)契税征收：无论房地产如何，都需要征收全额契税(评估价格)×3%）

4)其他费用与正常转让相同(80元/单)

6、二手房(住宅)赠与注意事项:

1）交易房屋的评估价格是系统直接给出的评估价格。一旦接受此价格，则不能更改。如果你在现场收到税单，你需要在同一天缴纳契税。

2)赠与房屋需提前查询限购(2021年7月24日新规定后)

3)当天需要缴纳税款。请带上银行卡。交易中心不接受现金纳税。现金可以支付小额费用

4)产权证书将在交易中心当天直接收回。如有必要，请提前复印备用。

注：交易中心最近处理的收据。收到这个，表明你的礼物已经完成了这个过程，拿着收据，带着身份证到交易中心直接拿到产权证书。

结论：从以上三种更名方式可以看出，名下没有房地产继承是最具成本效益的。以你的名义拥有房地产，不打算出售的交易过程是具有成本效益的。虽然你必须缴纳契税和增值税，但它比出售时20%的个人所得税要划算得多。

以公司名义购买相关政策和交易税

1.以公司名义购房的相关政策

1、境内(不含港澳台)注册公司购买商品房需要满足的条件:

1)近年来，企业缴纳的税额低于500万元(不含):

a：企业成立年限已满5年

b：本市企业累计缴纳100万元人民币

c：企业职工人数10人以上，并按规定在企业缴纳社会保障和公积金满5年。

2)近年来缴纳500万(含)以上税款的企业，购房时不受上述企业设立年限和员工人数的限制。

注：目前，上海市各区交易中心仅限于企业购买新建商品房和股票商品房（二手房）。

2、境外注册公司不能在上海购买商品房。

二、公司购房需缴纳税费

1、契税、印花税：

无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义买房，都要按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；此外，还需缴纳0.05%的印花税。

2、房产税:每年房产原值×70%×1.2%。(不同地区对不同性质的企业，如高新技术企业、扶贫单位等，三年内可免征房产税优惠。)

3、土地使用税：“建筑面积”×30元/年/平方米征收土地使用税。(如果未按时缴纳房地产税和土地使用税，滞纳金每天按万分之五缴纳。)

三、公司销售需缴纳税费

1、增值税及附加:按(不含税收入-不含税收购买原价)×5.6%征收

2、土地增值税

实施四级超率累进税率：

1)增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2)增值金额超过扣除项目金额的50%、扣除项目金额不超过100%的部分，税率为40%。

3)增值额超过扣除项目金额的100%、扣除项目金额不超过200%的部分，税率为50%。

4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

3、印花税：按交易价格×0.05%征收。

4、企业所得税：房地产转让所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季度预缴，年终结算。

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