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上海二手房新政策出台后，许多购房者无法支付首付 专家：预测支付能力
《中国经济周刊》记者宋杰|上海报道
今年8月初，上海银行按揭改为“三价低”原则审核贷款金额，即银行将根据合同网上签约价格、交易中心税务评估价格和银行评估价格选择相对最低的价格审批贷款金额。
当时有分析认为，新政“剑指”二手房市场将在一定程度上提高购房门槛，实现准确调控。现在新政满月，市场情况如何？
根据上海链家研究院9月初的统计报告，8月份上海二手房成交量大幅萎缩，环比下降24%，同比下降40%，是今年以来最大的下降。
“子弹飞得比预期的要快。”这份报告是这样写的。
《中国经济周刊》记者在查阅上海市政府官网“政民互动”留言板块时发现，不少市民反映，由于贷款利率的调整，抵押贷款远低于预期，首期付款“无法收回”。另一方面，卖方不愿意和平解决，也不愿意退还押金。
二手房购房者：贷款额度减少首付“要命也凑不到”
记者调查发现，“三价低”政策效果显著，许多买家不敢支付定金，一些客户以前喜欢房子但没有时间签合同，违约也显著增加。
“原因是每个人都不知道最终以哪个价格作为核定价格。最后发现之前计算的首付金额不够，差别还是很大的。差额必须用现金补充。资金充足更好。原本拼凑首付的市民最终只能与业主协商终止合同。”一位业内人士说。
“7月底，上海发布了抵押贷款利率。第一套从4.65%上升到5%，并立即实施。我计算了每月的月供应额外支付500或600元。我安慰妻子说这是政策调整，对我们影响不大。然而，8月6日，上海二手房“三价合一”传出。根据这段时间大家在网上的反馈，很多房子的贷款金额直接在原市场价的基础上打了五六折。第一套房子的首付从原来的3.5%变相增加了60%和70%，原来的3.5%首付已经掏空了家庭背景，现在直接增加到了60%和70%，这对我们这样的家庭来说是“致命的”。市民张先生在市政府“政民互动”板块留言。
另一位市民顾先生也通过“政民互动”讲述了自己的购房经历。
今年7月8日，顾先生签订了房屋买卖合同，房屋总价392万元，首付138万元，贷款254万元。
“我已经交了30万定金，还没有在网上签字。8月6日，上海推出了二手住房贷款新政策，导致我的贷款大幅减少。根据中介和网民提供的信息，目前可以贷款（最低概率为交易中心税务评估价格）基本上是合同价格的60%左右，这意味着你需要支付超过100万元。我问各家银行，以新政策为准，贷款额度不能增加，各种信用贷款的可能性也不能增加。然而，在未来，我每月需要支付3万多元的贷款，这确实超出了我家庭的承受能力。而卖方拒绝和平终止合同，拒绝退还押金。顾先生写道。
一些中介人员说：一些客户买了500万元，银行评估价格350万元，客户只能借30%，根据旧政策可以借150万元，首付350万元，但因为“三价”最低，即350万元作为贷款基础，也可以贷款105万元，但银行工作人员说“你付了350万元，相当于全额买，没有办法再申请了。因此，买家不仅贷款不到105万元，而且直接拒绝贷款，必须全额购买，如果不均匀，只能与业主协商终止合同。
一些业内人士向《中国经济周刊》解释说，在实践中，“三价低”意味着提高首付比例，原首套房首付标准提高到第二套房首付标准，第二套房首付标准提高到全额购房。
“三价最低”就像开盲盒？专家:提前预测支付能力
市民李先生在留言中评论说，对于购房者来说，他们无法提前估计“银行评估价格”和“交易中心涉税评估价格”，无论是刚性需求还是改进买家。
李先生说：“这两个价格就像一个‘盲盒’，中介和买卖双方都无法预测，导致交易过程中各方不确定的交易失败风险（可能演变为纠纷甚至诉讼）。
“我从实际案例中了解到，银行估计价格远低于网上签约价格，导致买方无法支付差额，最终交易失败。每个失败案例的背后都是相关的多方、两个家庭和一系列的连锁问题。”李先生认为。
因此，李先生在“政民互动”中留言，建议市政府和有关部门考虑研究更详细、透明的实施措施，向公众公开。在购房决策中，买卖双方可以提前根据相对明确的银行评估方法进行自我判断。一方面，方便买家科学合理地评估购买能力和储蓄储备，控制交易风险；另一方面，它还可以在房屋本身的市场估值定价中发挥侧面的校准和指导作用。
也有市民建议从政府层面出台“三价低”政策的解释文件。“例如，在8月6日之前签订的中介合同中，存款有银行转账凭证，但没有时间在网上签字的购房者，因政策调整导致贷款不足，最终解除合同的，由三方不负责。现在房子的总价往往是几百万，签订中介合同支付的定金一般从几万到几十万不等。对于刚需购房者来说，如果贷款金额不足，首付60%或70%不均匀，押金将损失，这将严重影响家庭生活质量，增加社会不稳定因素”。
上海中原房地产市场分析师卢文曦表示，购房者需要了解自己的支付能力和应急预案。贷款是买方向银行要求的现象。即使三价不低，贷款金额也可能因贷款人资格等各种情况而不足。如果发生这种情况，买方是否有足够的资金从容应对？目前比较安全的做法是第一套房客户准备40%到50%的首付，第二套买家最好准备80%以上的首付。最好在付定金之前了解一下可以借多少钱，这样才能调动买房的资金。
卢文喜还认为，买家应该有市场预测。今年房地产市场监管的特点是密度高。年初，“上海十条”和“上海七条”政策之间的间隔很近，而且力度也相对较大。事实上，这是一个信号，该政策可能会随时随地出台。更理性的方法是谨慎进入市场，仔细考虑。新的监管政策可能会导致合同无法顺利履行，因此在签订合同时应考虑如何终止合同、违约责任和赔偿金额。
记者注意到，从上海链家的数据来看，以往调控政策对二手房价格端的影响更倾向于长期流动，主要是通过影响成交量，然后传递到价格的影响。然而，这一轮政策对价格端的影响是立竿见影的。虽然成交量萎缩，但价格也大幅下跌，一旦跌回涨价之前。目前，平均成交价格绝对值为3.8万元/平，已降至2019年月平均成交水平。
从分环线的成交量来看，8月份上海外环线以内的成交量同比大幅下降，离市中心越近，同比大幅下降，而郊环线以外的成交量相对较好。内环线以内的绝对成交量已降至不到2000套，几乎回到2018年的水平。从比例来看，郊区环境比例下降了2个百分点，郊区环境比例增加了3个百分点。
从均价同比来看，外环内同比仍保持正增长，外环外负增长，但内环内同比增长明显收窄。从均价环比来看，各环线均有所下降。
就地区而言，8月份金山和崇明的交易量环比增长，其他地区下降，黄埔、闵行和浦东环比下降最多。从同比来看，仅奉贤同比增长，黄埔、徐汇、闵行跌幅最大。奉贤、嘉定、长宁是前8月累计成交量同比增长最高的地区，徐汇、闵行、黄埔是同比增长最低的地区。金山和奉贤是8月前平均价格同比下跌的地区，黄埔、普陀、徐汇和静安是同比增长最高的地区。
见习编辑：郭霁瑶
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