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上海个人住房抵押贷款注意事项！
个人住房抵押贷款，又称个人消费抵押贷款，以下简要介绍了个人消费抵押贷款的注意事项：
一、重视信用审计
在考虑借款人的还款能力时，银行将综合考虑借款人的财产状况、收入、职业、信用记录，甚至行业、教育等因素，以判断借款人的贷款资格。除了参考财产的价值外，还要考虑借款人的职业和收入。
二、贷款证件要准备好
一般申请银行个人消费贷款，借款人需要准备身份证(身份证、户口簿或居留证)、婚姻证明、有效收入证明（税单、工资单、工资存折等）或其他有效收入来源证明（基金、股票、其他存款货币收入等）。以家庭为单位申请银行个人消费贷款的，还应当提交借款人配偶的身份证明。
三、注意贷款额度
个人房地产抵押消费贷款最高贷款金额不得超过抵押价值的70%；以个人商品房抵押的，最高贷款金额不得超过抵押价值的50%。个人名义的房地产消费抵押贷款一般不超过300万。
四、还款方式要注意
银行一般为申请个人消费贷款的用户提供等额本息和等额本金。应注意两者之间的区别：其中，等额本息支付的总利息相对较多，但每期还款金额相同，还款压力分散相对平衡；等额本金每期还款金额逐渐减少。虽然总利息支出低于等额本息，但早期还款金额较大，应三思。
PS:关注还款来源。一般来说，处理个人消费贷款需要评估借款人的还款来源；大多数银行要求借款人每月支付两倍的还款。如何处理这个标准？以下三种处理方案仅供参考
方案1：如有大额存单、其他房地产等，可作为财务证明提高通过概率；
方案2：提前半年开始增加个人账户流量(如果你想在上海贷款，但银行需要个人流量，流量是什么意思？)；
方案3：如果以上都做不到，被银行拒绝，只能找贷款中介；
在上海，普通人也可以经营商业抵押贷款
简介：经营性抵押贷款并不是一个新词，但由于政府自2020年以来一直在放水，以确保经济、就业和民生，相关政策在过去三年中一直很受欢迎。
今年，商业抵押贷款的年化利率低至3.85%，这是往年无法想象的。作为一种长期贷款，利率低于4%。从某些角度来看，它的优势远远超过了与长期贷款相同的抵押贷款。
经营性抵押贷款概念：经营性抵押贷款是为匹配小微企业而推出的长期贷款。借款人以住房抵押的形式向银行申请贷款。
国务院实行“支持小微企业发展”政策，经营贷款低利率正是为了迎合这一政策。
但实际情况与政策口号有些不同，小微企业融资难的问题不能一蹴而就。小微企业风险大，短期贷款银行审查严格，更不用说二三十年的长期贷款了。
虽然银行愿意向小企业主借钱，但银行显然更愿意向收入来源稳定的上班族借钱，而不是经营状况不稳定的小企业。事实上，只要普通上班族提前做好规划流程，他们也可以申请商业抵押贷款。
经营性抵押贷款的优势
1、低利率:自2020年下半年以来，结合今年疫情的影响，经营贷款利率甚至与抵押贷款利率倒挂。实际经营年化利率可低至3.85%，普通人也可申请3.85%、20年等额本息/3年先息后本产品。
2、贷款成数高，套数不限:无论名下有多少套房子或者有没有房贷记录，根据目前的政策理论分析，都可以贷款70%以上，避免成数不足的困境。
3、灵活性高，还款方式多样：还款方式包括5-10年先息后本，类按揭20年等额本息，随借随还。
4、高效率：只要做好贷前规划工作，大多数银行都能在5个工作日内完成批准，效率远远超过抵押贷款。
近两三年来，经营贷款利率从近6%降至3.75%以下，综合优势明显高于抵押贷款，相关产品也从平庸品类跃升为各银行推广的主要贷款产品。那些坚持上车的人仍然上车，左右摇摆，随着房价的上涨，他们不得不用尽一切手段。
经营性抵押贷款的几个要素
NO.1房产证
房产证主要包括:商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形式。
商品房金额:大部分可以操作70%，但可以提高8-9.5%。贷款期限一般为1-30年，一般为15年或20年。而且还款方式非常灵活，包括先息后本、等额本息、借款后还款等。
公寓和别墅配额：一般只有50%，通常不能提高配额，主要是因为这类房地产市场的流动性较差。许多银行甚至不接受这类房地产的商业抵押贷款。
办公楼和商店：要求更严格，最高只有50%，必须处于租赁状态，即需要提供租赁合同。可供选择的银行比公寓和别墅要少。宅基地、自建房屋、工厂和土地抵押也可以，但条件更不友好。这里不介绍。
对于商品房、别墅和公寓，大多数人不会全额购买房子。如果你有抵押贷款，你必须有一个产权证书，银行评估价格的70%减去抵押贷款欠银行的钱必须超过0才能操作。全额住房可以直接获得抵押贷款。
NO.2营业执照
如果贷款人是真实经营者，银行人员可以根据其真实经营场所直接上门，注意场地招牌清晰，现场有经营材料。如果不是真正的运营，需要根据当时的银行政策单独沟通。
经营时间：如果贷款人的许可证不到三个月，许多银行就不允许进入。如果你的房子也是新的，也就是双重新的，你需要等待双重新的时期过去。营业执照一年后，有很大的选择。
另外，很多人自己当老板，但法人不是自己。在这种情况下，他们应该签署一定的暗股协议。但如果你投资股票，你应该从你投资股票时开始。当然，直系亲属也可以借用营业执照。
NO.3征信
信用调查对商业抵押贷款也尤为重要。银行主要针对信用调查负债、信用调查次数和逾期历史。
负债：为了控制风险，银行经常要求企业/个人负债不超过总资产的70%。一旦超过这个百分比，坏账率的风险就很高。因此，贷款人应注意控制自己的债务比率。
信用查询次数：健康的信用报告对信用查询次数有一定的要求。一般来说，一个月不超过3次，2个月不超过4次，3个月不超过8次，基本上没有问题。如果超过这些数据太多，你可能会面临大数据分数太低的问题。
历史逾期：目前，如果有逾期，我们不能通过，所以我们现在讨论的是历史逾期问题。历史逾期主要取决于金额和时间。如果历史逾期，但时间长，金额不太大，银行将与贷款人离线沟通。但是，如果历史逾期记录不好，包括贷款金额大、逾期时间长等，基本上很难通过。
NO.4银行流水
银行流量是许多贷款人容易忽视的一部分，许多贷款人已经准备好了房地产和营业执照，但往往忘记了银行流量也是必要的。
既然是经营性抵押贷款，贷款人必须有经营性流程。很多工薪阶层对账户流程了解不多，但作为银行审批人，很容易通过流程区分自己是工薪阶层还是经营身份，需要提前包装。
经营性抵押不仅要涵盖贷款供应的流程，还要体现经营。根据我们的经验，100w以内的抵押贷款需要6w以上的收入，100-400w需要10w收入，500w以上需要15w收入。当然，我们必须保留它。最好在5-10个公共账户中转账。如果没有，私人转账。
NO.5贷款主体
大多数抵押贷款主体年龄为25-65岁，如果不在这个年龄范围内，则需要提供共同借款人或担保人。
已婚人士提供结婚证和户口簿。谁是主借款人，谁的信用调查一般是收入更高、信用调查更干净的主借款人。离婚人员提供离婚证明。虽然离婚是否取得房票的地方政策不同，但离婚确实可以隔离债务。未婚人士在这里没有特别的注意事项。
如果房子是夫妻单独拥有的，夫妻双方都要来贷款，因为贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同拥有的，房本上有多少人，那么签约的人就会有多少人在场，这是没有必要讨论的。
此外，一些敏感行业或职业从业人员不准入，如公安法、枪支警察等。如果有犯罪记录，很容易被拒绝。这些都是贷款人需要提前知道的。
以上是经营性抵押贷款的所有要素。如有问题，请在后台留言讨论。
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