上海买房父母参贷款|“停贷”风波

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“停贷”风暴

《经济观察报》记者丁文婷说：“我今天还是经理，但明天不是。”。

6月30日是第二季度评估的最后一天。上海市闵行区一家大型连锁中介的经理王晨即将降级，季度业绩评估未达到标准。不仅王晨的商店，他所在地区的12家商店的订单数量也从今年开始下降，第二季度急剧下降。

去年年底，当房地产市场蓬勃发展时，汪晨的店铺每月订单超过10份。现在，该地区12家门店的最佳业绩不超过5份订单，许多门店的月营业额为0。王晨指着附近另一家连锁中介的一家门店，说这几个月走了十几个经纪人。“客户还有，就是不能成交。在交易开单面前，银行贷款时间不断延长。一些中介机构表示，上海二手住房从网上签约到贷款周期已从去年1-2个月延长到上半年3-4个月。最近，时间再次延长到4-5个月，有些甚至要等半年。

但卖房子的房东几乎不可能等这么久。徐汇区连锁中介的一位经理也表示：“如果你拿不到最后一笔款项，房东就不能买房子来更换。我们处理了很多这样的矛盾和纠纷。现在我们不敢这么做了。”。

事实上，不仅上海、郑州、合肥、重庆、南京、武汉等热点城市都出现了住房贷款业务收紧的情况，一些银行也暂停了二手住房贷款。根据贝壳研究所的数据，6月份72个城市的平均贷款周期为50天，比上月再延长2天。其中，46个城市的抵押贷款周期延长了60%以上。比如广州比上个月延长了14-98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区的贷款周期基本延长了100多天。

上海长宁区招商银行信贷负责人表示，这波贷款延长是系统的，很多热点地区的银行基本都是一样的。如果支行有一点额度，贷款可能会快一点，但差别很小。

延迟与暂停

郑州、合肥、南京等银行的信贷人员普遍非常紧张。“过去，我们的分行会做一些二手房贷款。由于近几个月的限额紧张，我们已经好几个月没有收到二手房清单了。合肥工商银行一家分行的一名信贷官员说。郑州一家工商银行也暂停了二手房贷款。该行的一位信贷经理说，他现在只能申请一手房贷款，二手房贷款已经暂停。“如果是住房抵押贷款，但是买房贷款不行”。

即使银行也接受二手住房贷款业务，贷款期限也大大延长。合肥中国银行贷款业务部门的一名工作人员告诉《经济观察报》，一些分行暂时不做二手住房贷款业务，只有一些银行也接受二手住房贷款业务，但贷款时间无法确定，最快需要3个月，慢需要5个月。“过去，贷款速度很快，可能要等一个星期。即使你很紧张，你也会在月底紧张。你可以在月初放贷。现在你随时都很紧张。今年以来一直是这样。“这是郑州另一家工商银行网点信贷人员的感受。

在《经济观察报》咨询的十多家银行中，贷款速度最快的是招商银行郑州分行。该行的一名信贷官员说：“从网上签约到贷款大约需要2-3个月，但此时不能保证，因为金额随时都在变化。”。他透露，一些银行暂停贷款的主要原因是金额不能保证，也不敢接受。

上海建设银行负责贷款的销售人员小吴也感到紧张。现在领导会给每个销售人员划一个数字，就是贷款额度。“今天接受的名单不能超过给定的限额，多了就超额。”这几年几乎从来没有出现过，小吴明显觉得受理的单数和金额都比去年减少了。

上海市长宁区招商银行信贷负责人表示，由于金额紧张，虽然贷款仍在受理中，但贷款一般需要3-5个月，而上海浦东发展银行、中国银行等银行已分阶段不接单，需要消化后再接单。

各银行限额的收紧与央行、中国银行业保险监督管理委员会于2020年12月31日联合发布的《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》无关。通知将房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五个档次进行分类管理，并设定了房地产贷款余额和个人住房贷款余额的上限。

大型银行房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%、32.5%的中型银行为27.5%、20%的小银行是22.5%、县域农信合作社17.5%、12.5%，村镇银行12.5%和7.5%。

根据2020年年度报告，37家上市银行中有13家超过监管红线标准，9家超过房地产贷款红线；10家超过个人抵押贷款红线。招商银行和兴业银行均踩线，中国建设银行个人抵押比例踩线，房地产贷款比例不足1%。《经济观察报》注意到，虽然很多银行没有踩线，但离红线只有一步之遥。

金额的紧张直接导致贷款速度减慢。一位常年配合客户办理贷款业务的中介表示，难等的不是贷款审批，而是贷款。去年，大多数银行的贷款审批周期从3周延长到1个月到1个半月。审批后，从去年的一个月到现在，等待贷款的时间至少为3个月。

随着抵押贷款金额的紧张，全国也出现了“加息浪潮”。根据中国人民银行和智信投资研究所的数据，截至2020年12月底，中国首套平均抵押贷款利率从2021年5月底开始

5.23%升至5.33%，二套房平均抵押贷款利率从5.54%升至5.61%。包括广州、深圳、北京、宁波、杭州在内的一些重点城市已经提高了利率，其中杭州今年已经提高了三次。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，未来这些重点地区的抵押贷款利率仍将面临上升压力。

信达证券宏观分析师谢云良认为，抵押贷款调整具有中央和地方组合监管的特点，“房地产贷款集中管理制度从国家级严格限制和规定，因为城市政策是对各城市的监管权限，各城市根据自身情况，有针对性的监管措施。解云亮表示，目前热点城市抵押贷款利率的上升是在LPR上增加的。各地都独立决定增加多少，所以每个城市的增加可能会有所不同，但共同的是，这些热点城市的抵押贷款利率正在上升。

据贝壳研究所统计，第一套和第二套抵押贷款的平均利率已连续7个月上升，第二季度分别上升了17个和15个基点。6月，72个城市第一套和第二套住房贷款的平均利率分别为5.52%、5.77%分别在LPR基础上加87点和112点，而央行对第一套和第二套房贷的最低利率分别为LPR和LPR加60个基点。

审批收紧

除了贷款延迟外，银行还普遍收紧了住房贷款的审批，贷款对象和资格都在不断筛选。”目前，除了与连锁住房的合作外，其他中介机构也不接受二手住房。”中国建设银行的信贷官员小吴说，但时间也大大延长了，从去年的整个过程大约是2个月，现在超过4个月。

招商银行的信贷经理也表示，在目前限额紧张的情况下，小中介公司在银行限额方面没有发言权。

另一方面，贷款人的资格审查也越来越严格。如果你想审查借款人的收入证明、银行流量、购房资格等。购房首付必须是自有资金或父母资金，兄弟姐妹、亲戚朋友都不允许。

根据链家一名员工提供的四家银行最近对自有购房资金的要求，中国银行、中国农业银行和中国工商银行要求在半年内提供流量，超过80%的资金属于自有资金，需要提供各种活期存款、财务余额等证明。对于近半年转入部分资金的，应进一步核实为合理收入收入。

王晨告诉《经济观察报》，过去并非所有银行都对工资流程进行了严格的审查。现在，不仅严格要求月流量需要覆盖每月还款金额的两倍，而且收入证明的盖章应与公积金支付单位一致。“仅此一点就阻碍了几乎所有利用漏洞的可能性。”。小吴还表示，现在需要的证明材料比过去多得多，所有自有资金来源超过10万元的都需要提供来源证明。

更重要的是，上海今年取消了父母的贷款。小吴进一步表示，包括中国建设银行在内的许多银行已经取消了父母参与贷款和还款。一方面，银行贷款金额减少，另一方面，中国银行业和保险监督管理委员会的审批不允许，“但不会有官方公告。”小吴说。

值得注意的是，即使有更多的材料和更详细的审批，信贷部门的工作量也没有回到今年以前的水平。一些银行的信贷部门开始发生变化和调整。小吴告诉《经济观察报》，尽管他的分行没有将员工转移到其他贷款业务。但由于数量的减少，他们部门的一些同事选择了休假。”此外，很明显，我们部门今年不会再招聘人员了。”

“钱荒”何时休息？

对于连平来说，对热点城市进行金融调控是很正常的，旨在通过控制信贷来冷却房地产市场。他告诉《经济观察报》，这些信贷放缓的城市的共同特点是新房和二手房价格迅速上涨。“短期内房价上涨很快，我们通常认为有点过热。”连平说。据国家统计局统计，今年1月至5月，全国商品房销售面积和销售额分别增长36.3%和52.4%，比2019年增长19.6%和36.2%。

居民住房贷款的增长率也在继续上升。谢云亮表示，2020年，居民住房贷款年增长率为14.6%，比房地产贷款总增长率高出2.9个百分点。需要注意的是，抵押贷款和销售是高度相关的，这两个指标几乎是同步的。谢云亮表示，当抵押贷款增长减弱时，市场销售也会减弱。

在中央和地方政府对住房贷款的组合调控下，出现了住房贷款增长减弱的趋势。

谢云亮表示，自今年以来，5月份居民中长期贷款（主要是抵押贷款）同比增长236亿元，这是今年以来首次同比增长。形成鲜明对比的是，今年第一季度仍保持着同比大幅增长的局面。”自今年5月以来，新居民抵押贷款开始进入下行渠道。2017年3月新政出台后，上一个下行拐点已经过去了四年。”

谢云亮认为，当抵押贷款受到抑制时，这意味着销售正在减弱。也许再过一两个月，我们就会看到越来越明显的数据。“抵押贷款被控制后，市场上的购房意图不能转化为有效的购房需求。当整个销售总额和房价下跌趋势出现时，居民的购房意愿也会相应下降，当时对自然抵押贷款的需求也会下降。解运亮说，他预计这个周期将在两个季度左右，但实际上可能会更快。“比如2017年3月最严格的调控出台后，一个季度内，房价的外调性变化就出现了。”

除了购房者和中介，也有受影响的开发商期待着房贷荒的早日结束。虽然没有二手房暂停贷款，但新房贷款时间也大大延长，进一步影响了开发商的收款速度。上海一家中型房地产企业的营销负责人表示，去年从网上签约到开发商收到的余额约为1-2个月，今年的开盘时间为一个半月，时间约为3个月。总的来说，它被推迟了一个月。

上海一位新房销售人员也表示，虽然稍微“强”一点的楼盘基本上会把类似“30~45天收到尾款”的项目放在合同上，但目前一个月肯定做不到。“虽然合同是这样写的，但我们不会因为银行贷款时间延迟而真正让客户承担相应的违约责任。这个损失是我们开发商自己承担的。”他补充道。

招商银行长宁区信贷负责人也表示，虽然今年会给开发商留一些额度，但非常有限。一家分行可能只有2000万或3000万，远远不足以支撑开发商的贷款需求。

上述营销负责人计算了账户。一般来说，项目价值100亿元，贷款金额需要30亿-50亿元。如果房地产总价值只有5亿元，贷款金额也需要2亿元或3亿元。“其实开发商能做的事情对于延迟付款是非常有限的。“上述营销负责人表示，无非是提前做好资金延迟到达的财务规划，或者很多开发商在开发贷款时选择找合作银行，支持后续抵押贷款。然而，即便如此，当网上签约时，金额仍然会随时改变，“我们只能随时改变，我们会立即改变，”他透露，全额客户不再期待，只能跟随命运。“在积分彩票制度下，无论是公开还是私下，我们都不选择客户。“全款优先”这种碰不得，一投诉就会出问题，也不是没有前车之鉴。”他说。

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