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夫妻婚前各有套房，婚后还贷，离婚时如何分割？@DOU 小助手
夫妻婚前各有套房，离婚怎么分？
上海婚姻家事律师，事务律师。
夫妻俩婚前各有一处房产，婚后各自偿还自己的贷款。离婚该怎么办？在这种情况下，只要婚后没有特别约定，婚前财产仍然是各自的婚前财产。唯一与配偶有关的是婚后共同偿还贷款，以及房屋相应的增值部分。此时，有必要计算各自婚后的还款投资，以及各自名下房屋的增值情况，由多方补偿差价。若价值相近，则无需补偿。各自名下的财产归各自所有。
但如果其中一方使用婚前个人存款或父母帮助偿还贷款。因为夫妻的共同财产根本没有使用，所以没有必要互相补偿。此时，计算不是相互的，使用夫妻共同财产的一方应单独补偿另一方。
如何计算夫妻共同偿还贷款和房地产增值？
婚前以个人财产抵押贷款，产权以个人名义登记。婚后夫妻继续以夫妻共同财产偿还贷款的，如果双方在离婚时不能达成协议，如何分割房屋一直是审判实践中的一个难题。
根据最高法院第一法院的意见，涉及夫妻共同偿还贷款及其相应增值部分的金额等于乘以夫妻共同偿还贷款部分的房地产升值率。所谓的房地产升值率，是除以房地产成本，房地产成本包括购买时的房地产价格＋共同还贷的利息部分＋其它费用(如契税、印花税、营业税、评估费等。).
那么，对于一方婚前贷款购买的房地产，它不是以自己的名义登记的，而是与父母或父母共同拥有，甚至与他人共同拥有。在这种情况下，如何计算离婚时共同偿还贷款的增值部分，如何确定婚后参与共同偿还贷款的一方应得的赔偿？
对于婚前登记夫妻共有的房地产，在区分夫妻内部财产关系和夫妻与他人外部财产关系的基础上，也可以逐步计算离婚时参与还款的一方应得的补偿金额。
第一步是按照一般共有财产分割规则计算夫妻登记产权一方与其他房屋产权人相比应划分的增值部分。
第二步是计算共同偿还贷款的贡献率。请注意，这里不能直接复制最高法院意见算法中共同偿还贷款部分对重新购买房地产所有成本贡献率的确定，因为注册产权的夫妇对购买房屋的贡献有限，而不是参与个人独有房屋的所有成本投资。现实生活的可能性是父母支付首付。
第三步是计算参与还贷的夫妻对方应获得的赔偿金，即共同还贷本息 共同还款贡献率x登记夫妻一方应享有的增值部分，上述金额的一半作为补偿金额。但需要注意的是，平等分割是指在不考虑照顾妇女权益、子女抚养费和无过错方权益的情况下的分割比例。
方燕律师是上海光明律师事务所副主任、合伙人，中级职称律师，由上海律师协会评定为“婚姻家庭专业律师”。
自2002年执业以来，方燕律师一直从事婚姻和家庭法律业务20年。方燕律师在寻找第三方、挖掘隐藏财产、转让夫妻财产、争取子女监护权、缩短案件审理期限方面具有丰富的实践经验。如果您有婚姻问题，请联系方燕律师。
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