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2023年上海楼市：越到关键时刻，买房越要理性！

来自微信微信官方账号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

问题:沪叔，你好，闵行七宝和春申学区哪个最强？

沪叔：闵行两大学区板块是春生和七宝，先来分析一下春申板块。春申板块实际上是梅陇镇离徐汇区最近的板块，这可能是后面会有很好的好处。因为它离徐汇区很近。第二，整个板块都是学区房，因为整个板块有闵行实验小学三个校区，一个是春城校区，一个是金城校区，一个是万鼎校区。万鼎校区现在是总校，也是建校最晚的校区，现在整个学校的管理都位于万鼎校区，万鼎校区也相对紧密。

整个春申区几乎都是次新房。除了高科技花园，基本上都是2005年以后的房子。相对来说，整个城市的界面比较新，也是上海前四大所谓的居住示范区之一。但是这个地方也有缺点，就是没有工业，因为是居住示范区。其实大部分土地都是用来居住的，包括它北面的大公园。新松中学对应整个板块，也是闵行区最好的公立学校之一。

闵行还有整个春季申请板块，相对来说也是外环外。如果你想找到一个非常丰富和良好的学校资源板块。整个春季申请板块由春季申请景城、万科和春城三个社区组成。当然，也有一些相对较小的社区，这三个社区更具代表性。当然，最新的房地产是春申景城。春申景城有三个阶段。

事实上，七宝的优势在于整个教育资源非常丰富，包括七外附属小学、七宝中学、包括文莱在内的整个板块。七宝最大的缺点是，它实际上会对航道下的噪音产生很大的影响。七宝行业的商业配套设施非常成熟，包括所谓的中国最成功的商业，七宝万科，这也是上海人喜欢去的地方，万科也做了很大的改进，只做住宅，然后商业做了很多失败的案例，这应该是万科最成功的商业项目。

整个七宝板块都有比较好的小学，比如明强。明强不是对口。整个七宝只是对口两个大板块，一个是西校，一个是东校。所以除了明强带动，包括一些民办带动，整个七宝板块还有一个比较强的，就是整个板块后面会开几个新板块。

因此，这两个板块实际上有自己的缺点。春申最大的缺点可能是交通，因为这个地方也很神奇。整个地铁线路都绕着它走，包括1号线、5号线和15号线。基本上是三公里。去哪条地铁是三公里，这也很神奇。

七宝的优势是其商业配套设施特别好，包括地铁9号线到徐家汇市区，其实也挺快的。那么整个教育资源可能比七宝好一点，但是整个七宝的城市界面没有春申那么新，老房子会比较多，噪音也会干扰。

事实上，这两个板块基本上属于闵行的八九十个板块，优缺点特别明显，这取决于你如何选择这两个板块。

问题:沪叔，你好，新江湾城有什么特别的，为什么单价能卖到13万，现在还值得买吗？

上海叔叔：你好，新江湾城市板块前身为远东军事机场。废弃后，该地区形成了大型湿地。该地区的住宅密度非常低，人文科技创新环境也很强。复旦大学和湾谷科技园带来了高质量的工业人口，该板块在未来的发展中有一定的想象空间。然而，开发商在地块内竞相征地，但没有像样的大型企业。此外，土地成本过高，开发商后期开发力度不足，板块发展缓慢。虽然板块发展红利不足，但板块不乏购房者。板块内高端项目较多，城市界面整洁统一，户型面积较大，是比较纯粹的富人居住区，最低购房门槛总价也要从几千万开始。此外，该地区拥有丰富的商业和文化设施，教育和生态资源稀缺。此外，产业短板逐渐弥补，房屋竞争力强。

目前板块热度较低，也与新江湾住宅用地供应不足有关。建筑年龄新，资源质量高，交易周期短，是公众青睐的改善型优质住宅。预算超过1000万的买家建议，他们可以关注新江湾板块的新房项目。具体的购房选择，详见知识星球内部分享。

问题：上海叔叔，你好，你手里大约有2500现金。如果你喜欢的房子在3500-4000左右，你建议贷款吗？还是降低要求合适？3-5年房地产的趋势是否存在下降因素？我的积分只有35分。城里有新的盘子吗？你买新房子还是二手房子？目前，陆家嘴板块和联洋板块已经考虑好了？

上海叔叔:你好，很难入围。2500w的盘子至少要50分才能入围，积分要70分。比如国信世纪海景，九龙仓目前是塘桥和陆家嘴交界处的二级新房，单价也贵得离谱。连阳的标杆意义是河滨城二期三期。上一波楼市涨了80%以上，目前单价不低。2006年租转售，整个世纪公园别墅区不高端。2500-3000w选择面积不多。像豪华住宅这样的住宅特点是老房子，替代客户单一，仁恒滨江租户，位置肯定不是说，你的预算，如果退一步，离城市稍远一点，社区产品可以更新一点，在当地部分也是领先产品，房地产市场领先兄弟，公立学区选择联阳，T0核心区选择陆家嘴，因为2500w目前也属于陆家嘴13个一二线核心社区三房的起步门槛，但联阳公寓的价格属于中高层。仁恒滨江公园有很多户型。你可以在预算中买到很多面积段的小复式公寓，这取决于上车阶段的上市情况。

问题:上海叔叔好。上海人，单身，名下还有搬迁房，但可以随时交易给父母。公司法人，自来水一直没有用心维护。2016年咨询贷款比较麻烦(也不懂，不开心多问)，只能借30w公积金，总价150买虹口，去年卖240w。目前手里有400w现金，积分57分左右。

1、杠杆买房，流水换法人不是我公司发工资吗？需要半年以上的流水吗？

2、哪里推荐新房？

3、如果你不买新房子，你还推荐旧房子吗？看了宝山上大、梅龙、中原的房子，有些房子类型非常喜欢。我的兴趣是非常喜欢装饰和改造。喜欢选择正方形的房子类型，根据我的设计理念建造。但上一次投资可能是幸运的（我的租金在同一社区是最高的，销售价格也应该是最好的），第二次投资总是感到有点害怕。请给我一些建议，谢谢！

你好，沪叔：你好，①抵押贷款的主要贷款人为公司法人的，一般银行需要自雇人提供公司流程、个人收入流程、纳税情况等。如果您想提高自雇人员的抵押贷款金额、公司的营业流程和个人流程，则需要作为参考。更换法人与提高抵押贷款金额之间没有不可避免的联系。具体要求以银行在购买抵押贷款前的信用要求为准。

问：上海叔叔，你好，我没有资格在上海买房。我想在上海买房，找远方的亲戚朋友。这可靠吗？

上海叔叔:你好，找人买房风险很大，因为说实话，面对利益很难控制。

主要有以下四个风险：首先，如果代理人在外面欠别人钱，那么他肯定会去法院起诉他，那么你的房子在这个时候的风险很大。因为一旦法院关闭了，你的房子就会等待后续的处理。在这个过程中，你没有办法，你签署的协议实际上是不计算的。

第二，如果代理持有人在代理持有期间发生事故，因为产权证书上唯一的产权人是代理持有人，那么此时将涉及房屋的继承和转让，法律上你想起诉他，你不会赢。

第三，如果代理人在此过程中离婚，此时根据离婚协议，可能是房屋财产按50%处置，那么此时你相当被动。

第四，代持人可能会看到房子涨了很多，这个时候他反悔了，这个时候很麻烦。

一旦大幅上涨，比如50%，100%，可能是上海几百万的涨幅。当然，如果你的房子是全款买来抵押的，会比较好。

但简而言之，不建议你找人买房子，因为会有很多各种各样的事故，我们仍然诚实地工作，诚实地支付钱，诚实地节省首付是正确的方式。

以上是“沪叔说房”微信微信官方账号粉丝提问精选

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