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搬迁安置房买方未取得上海购房资格，符合条件可继续履行
购买搬迁安置房屋，除了由于房价上涨，卖方尽一切可能防止过户外，买方自身的法律风险之一是购买限制的法律风险。从接触当事人的情况来看，最常见的是社会保障因各种情况中断，在房屋限制期已经过去，可以转让，买方仍然没有资格买房子，这种情况该怎么办？
上海杜继业律师团队从上海的司法实践中总结了搬迁安置房的限购情况。主要有以下判断思路。如果朋友遇到类似问题，可以参考:
1、房屋暂时不能办理转让手续是由政策变更引起的，不能归咎于双方。但限购只是房地产调控政策中的行政措施。违反该政策的后果是房地产登记部门暂时不办理物权登记，合同不能履行。双方可在买方满足转让条件时办理转让手续。
二、只有夫妻一方签订销售合同，另一方承认的，可视为家庭代理行为，有权主张将房屋转让给夫妻双方。
3、买方在签订房屋买卖合同时不具备购房资格，且房屋限售期已过，可转让时不具备转让资格的，法院不支持合同继续履行，判决终止房屋买卖合同。
四、“国家和城市住房销售限制规定”应理解为已颁布的购买限制政策，否则双方不能“知道”，双方不能预测未来的购买限制政策。此外，限购政策只是暂时限制原告在上海购房。原告符合限购政策条件后，可连续五年缴纳社保，实现双方合同目的；同时，该政策不构成不可抗力。虽然双方无法预见和避免，但可以克服被告单方面终止合同不符合合同和法律规定的情况。因此，被告反诉确认合同终止，法院不予支持。
5、买受人在签订销售合同时具有购房资格。即使目前的政策限制了非上海人的房地产购买，该政策也无法追溯本案，卖方仍应充分履行其义务。
六、搬迁安置房屋销售，双方应明确交易本身风险较大，合同履行过程应更加谨慎，不能要求合同积极履行一方等待另一方条件的具体原因，不考虑条件尚未实现。如果社会保障没有得到积极的支付，法院可能不会判决另一方无限期地等待。
以上六条裁判规则是作者从上海市法院裁判的真实案例中总结出来的，代表了实践中最常见的几种情况。如果我们看看上述五项裁判意见的共性，我们可以得出以下结论：搬迁房屋销售，如果买方遇到购买限制，只要合同有资格购买，一般来说，法院可能支持合同继续履行，新的购买限制政策不应追溯到合同签订时。但同时也要考虑双方对转让时间的约定，双方的真实含义，以及不能及时转让的具体原因，双方是否有a过错。
【作者简介】杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法硕士，合伙人。
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