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记者每年开始探索上海二手房贷市场:贷款“比前阵子快多了”，首套房贷利率降至4.95%
记者：李玉雯每次编辑：廖丹：
“材料完整批准后，其他权证到达，贷款一个月左右，比前段时间快多了。”每次记者在上海交通银行某支行咨询房贷，个人贷款经理都这么说。
这不是个案。与去年下半年三、四个月甚至半年以上的贷款相比，虎年初以来，上海多家银行的贷款速度明显提高。记者最近走访了包括大型国有银行、股份制银行、城市商业银行在内的多家银行网点，了解到目前银行对二手房贷款的审批和贷款都有所加快，大部分都可以在转让完成后一个月内贷款。一些股份制银行的个人贷款经理表示，他们可以在一到两周内贷款，并直言“今年比去年（贷款）好得多”。
然而，许多个人贷款经理强调，这是当前处理的时间进展，不确定哪一天会出台新的监管政策。
此外，抵押贷款利率也有所下降。自去年7月24日起，上海第一套房贷利率和第二套房贷利率分别上调至5%、5.7%。记者在最近的走访中了解到，随着最近一期LPR的变化，各大银行的首套房贷利率下降到4.95%，第二套房贷利率下降到5.65%。
审批和贷款都很快
最近，每次记者作为买家到上海许多银行网点咨询抵押贷款业务，在沟通过程中了解到，许多银行加快了二手住房贷款的审批和贷款过程。
工行某支行个人贷款经理告诉记者：“这取决于信息是否完整。如果信息完整，现在办理（抵押贷款）审批非常快。”。
中国农业银行一家分行的个人贷款部门告诉记者：“如果你通过一些大型房地产经纪人买房，你现在可以直接来我们银行申请贷款；如果是一些较小的中介机构，这取决于中介机构是否在我们银行的中介准入名单中。如果不在名单中，你现在暂时不能做抵押贷款。”他还提到，一般来说，申请抵押贷款的信息是完整的，现在审批基本上是三到四周。
记者在咨询中了解到，目前银行二手住房贷款审批和贷款的整体过程大约需要两个月。与去年因抵押贷款金额紧张而导致的三、四个月甚至半年相比，贷款节奏明显加快。
交通银行一家分行的个人贷款经理还表示：“材料完整批准后，其他权证到达，贷款将持续约一个月。”。我不知道以后是否会加速，“比前阵子快多了”。
记者还从上海银行一家分行的个人贷款部门了解到，二手住房贷款基本上可以在一个月左右结束，房屋转让抵押贷款后，一般加起来大约两个月。
然而，许多个人贷款经理会强调，这是当前处理的时间进度。例如，当记者问中国建设银行一家分行的个人贷款经理贷款多久时，另一方说：“这是不确定的，不能给你一个具体的时间，因为不确定哪一天会有新的监管。只能说，目前的情况是，批准一个月，贷款一个月，整个过程大约两个月。”
兴业银行一家分行的个人贷款经理告诉记者，第一季度银行二手房贷款金额相对充足，但现在还有一个月左右到季末。“我们不能保证什么时候能贷款。只能说目前的金额比较充足。”
相对而言，一些银行的业务处理速度更快。招商银行一家分行的个人贷款经理告诉记者：“您签订合同并支付首付款后，我行的贷款审批一般为两周左右。交易中心和银行将检查房屋的位置和其他信息。批准后，您将与卖方到交易中心完成所有权转让和纳税，并在完成后一到两周内贷款。公积金贷款可以贷款约两周，纯商业贷款可以贷款约一周。”
上述个人贷款经理表示：“去年等贷款时间比较长，今年比去年好多了。”。
第一套和第二套住房的贷款利率都下降了
记者在走访中了解到，目前上海各大银行首套房贷利率已降至4.95%，二套房贷利率已降至5.65%。
去年7月24日，上海首套房贷利率从4.65%调整到5%(当时LPR) 35基点)，第二套房贷利率从5.25%提高到5.7%(当时LPR) 105基点）。
2022年1月，央行最新发布的贷款市场报价利率(LPR)1年期LPR为3.7%、5年以上的LPR为4.6%。其中，5年以上的LPR与抵押贷款挂钩下调5个基点，也是20个月来首次下调。
以“贷款100万、30年、等额本息”的商业贷款为例，原首套房贷利率为5%，月供5368.22元，利息总额为93.26万元；第一套房贷利率下调至4.95%后，月供537.7元，总利息92.16万元。
类似地，原来的第二套住房贷款利率为5.7%，需要每月支付5804元，总利息为108.94万元；第二套住房贷款利率下调至5.65%后，每月支付572.36元，总利息为107.8万元。
坚持住房不炒的定位
自去年以来，上海许多部门联合发布了“上海十条”、“上海七条”等一系列监管文件坚持“住房不投机”的定位，维护上海房地产市场的稳定健康发展。在此背景下，包括银行贷款交付、购买限制政策、交易价格等方面都迎来了更严格的限制。
例如，《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的意见》(沪建房管联合会)于2021年1月22日生效〔2021〕48)明确严格执行差异化住房信贷政策，要求实施房地产贷款集中管理，加强对个人住房贷款的审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款的节奏和增长速度，防止突然贷款。引导商业银行进一步加强贷款审查管理，增加对购房者首付资金来源和债务收入比的核查。严格防止信用贷款、消费贷款、商业贷款等资金非法流入房地产市场。
2021年3月3日，《上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市住房管理局关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(上海市住房管理局)〔2021〕129号)要求进一步加强房地产中介管理，规范二手房价格等信息发布行为，严格核实房源，未经核实不得发布房源上市信息。认真查处诱导虚高价格上市、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
《关于加强住房赠与管理的通知》，自2021年7月24日起实施〔2021〕476)，明确通过赠与转让房屋的，自转让登记之日起5年内仍记入赠与人拥有的房屋数量。这被认为是上海房地产市场购买限制政策的“补丁”，这意味着投机者使用赠与绕过监管的方式不再有效。
可见，住房和住房的定位不断巩固。在2022年银行业保险业首届例行新闻发布会上，银监会办公厅副主任张忠宁表示，2021年11月底，房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定，进一步满足购房者合理的住房需求，90%以上的个人住房贷款用于支持第一套房。
根据国家统计局发布的最新数据，2021年12月，70个大中城市商品房销售价格环比下降，同比下降。据估计，北京、上海、广州、深圳一线城市新建商品房销售价格环比下降0.1%，其中北京环比持平，上海上升0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%；一线城市二手房销售价格环比上涨0.1%，其中北京和上海分别上涨0.8%和0.4%，广州和深圳分别下降0.3%和0.4%。
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