上海贷款利率2023|存量房贷利率将下调?多家银行回应，专家解读…

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股票抵押贷款利率将下调？许多银行回应，专家解释。

编辑:段炼，盖源源

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据新闻发布会”上表示，“按照市场化、法治化的原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人协商变更合同协议，或者新发放的贷款取代原存量贷款。”

邹兰表示，由于财务收益率、抵押贷款利率等价格关系发生了变化，居民使用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象显著增加。此外，他认为，提前偿还贷款的增加与股票抵押贷款利率的高水平有关。

据中国商业新闻报道，记者联系了中国银行、中国建设银行、招商银行等多家银行的客户和信贷经理。他们中的大多数人回应说，关于股票抵押贷款降息，“没有收到相关政策，仍然按照原合同的利率执行贷款偿还政策”。

业内人士提醒，股票抵押贷款利率是否可以降低是银行和居民提前还款之间的游戏，贷款人不认为股票抵押贷款利率会因为央行的声明自然下降，但也取决于银行的具体措施，其本质是市场行为，一切都应该合法合规。

央行：鼓励银行与借款人协商变更合同

或者新发放贷款替换存量贷款

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办公室举行的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上表示，上半年房地产市场普遍稳定。随着前期积累的购房需求在第一季度迅速释放，加上季节性因素的影响，4月以来房地产市场逐渐进入正常运行，房地产市场情况也反映在房地产信贷数据上。

邹兰表示，房地产开发贷款主要用于房地产项目的建设，通常在开工时发放，竣工时回收。余额主要取决于同期商品房在建规模。过去，开发商根据项目销售进度提前用预售资金偿还开发贷款的情况较为普遍。自去年以来，由于非金融负债收紧，开发贷款需求显著增加，商业银行开发贷款增加，今年上半年新增4200多亿元，同比增加约2000亿元，促进开发商加快项目建设，有利于保证项目交付。

邹兰表示，个人住房贷款的发放与同期商品房销售规模直接相关，还款来自借款人收入或其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期多发放5100多亿元，对住房销售的支持明显增加。但统计数据显示，个人住房贷款余额略有下降，主要是因为财务收益率、抵押贷款利率等价格关系发生了变化，居民使用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象显著增加。

这种现象对住房需求没有影响。这是对居民资产配置的调整。虽然贷款市场报价利率下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加点幅度在合同期限内是固定的，前几年发放的股票抵押贷款利率仍处于相对较高的水平，这与提前还款的大幅增加有很大关系。提前还款客观上对商业银行的收入也有一定的影响。

按照市场化、法治化的原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人协商变更合同协议，或者新发放的贷款取代原存量贷款。

许多地方首套房贷最低利率已降至3.7%

之前的购房者没有从中受益

随着6月份LPR的调整，北京、上海、广东、苏州等地个人住房抵押贷款利率近期相应调整，部分城市首套住房贷款利率降至3.6%。

据《证券日报》报道，记者分别致电北京、广东、上海、苏州等城市的许多银行分行。相关工作人员表示，随着5年以上LPR的下调，银行已相应降低了抵押贷款利率的10个基点。

记者从北京多家大型国有银行和股份制银行获悉，北京首套房贷利率已从4.85%降至4.75%，第二套房贷利率已从5.35%降至5.25%。例如，中国建设银行北京一家分行的个人贷款经理告诉记者，他已收到最新通知。新发放的抵押贷款利率按新LPR定价。目前，5年以上的LPR为4.2%，第一套住房贷款利率为4.2%和55个基点，4.75%，第二套住房贷款利率为4.2%和105个基点，5.25%。

根据中指研究院监测数据，2023年以来，全国40多个城市调整了首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率降至3.7%。肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截至第二季度末，70个大中城市中有39个城市可以分阶段维持、降低或取消当地首套住房贷款利率政策的下限。5年以上LPR下调10个基点，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.6%至3.9%，继续突破历史底部。

虽然新房贷款利率持续下降，但以高利率购房的群体并没有受益。因此，央行关于股票房贷的新声明引起了热烈的讨论。

许多银行回应说，它们仍在研究和准备中

然而，尽管购房者的期望很高，但相关政策可能不会迅速实施。

据《中国商业新闻》报道，记者在银行业的一次采访中了解到，具体的规则和计划还需要时间。

记者联系了中国银行、中国建设银行、招商银行等多家银行的客户和信贷经理。他们中的大多数人回应说，关于股票抵押贷款降息，“没有收到相关政策，贷款还款政策仍按原合同利率执行”。

某大银行广东省分行回复称，目前正在了解监管细则，尚未制定具体计划；另一大银行也表示，相关计划仍在准备中。

一家股份制银行透露，目前银行业正在密切关注研究，努力尽快推出相关流程和计划，这些计划不是一刀切的，银行将根据自己的情况制定。

专家：短期内调整的可能性不大

可能从中小银行开始

据中国商业新闻报道，星图金融研究所副院长薛洪燕分析，鼓励银行开展股票抵押贷款置换业务，引入市场机制，将有助于大大减缓居民主动去杠杆化，当买家不急于提前偿还贷款时，可以更平静地进行消费支出，也有助于消费稳定，帮助经济更快恢复。据《21世纪商业先驱报》报道，“总体而言，（股票住房贷款利率下调）仍存在很大的不确定性，短期内不太可能进行调整。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示：首先，按照市场化、法治化的原则，商业银行与个人之间的贷款受合同法保护，法律明确规定了贷款利率和贷款期限。其次，商业银行以利润为目标，甚至以利润最大化为目标。抵押贷款是一种高质量的资产。如果股票抵押贷款利率降低，将影响银行的资产收益率。同时，在目前对大型国有银行的评估中，利润和资产收益率得到了加强。因此，总的来说，银行降低股票贷款利率的动机是不够的。然而，不排除一些银行，特别是存量抵押贷款规模较大的国有银行，将以社会责任为导向，降低存量抵押贷款利率，以促进消费。

明源房地产研究所首席研究员艾振强进一步表示，“一刀切”降低存量房贷利率将带来三个问题。

首先，如何定义股票，如果声明以前是股票抵押贷款，或导致最近新贷款的抵押贷款利率较低，会导致许多人对政策不满；

二是各城市房地产政策监管不同，抵押贷款利率不同，市场发生变化，监管也应进行相应的调整，“一刀切”破坏了城市政策的基本原则；

第三，每个银行的基本面都不一样。如果“一刀切”，一些实力较弱的银行可能会承受巨大的压力。

一位证券公司首席经济学家表示，根据央行的声明，理论上（商业银行）可以通过股票调整利率或转让抵押贷款来降低抵押贷款利率，但具体操作应该有正式的政策依据。

艾振强表示，由于每个城市的监管不同，股票抵押贷款利率也不同，央行统一要求银行降低股票抵押贷款利率的可能性很低，银行可以根据自己的情况与客户协商降低。也就是说，股票抵押贷款利率的降低应根据不同地方和银行的不同情况进行。

据中国商业新闻报道，“如果借款人所在的银行没有出台降低股票抵押贷款利率的政策，而其他银行已经出台，不排除有人会为了利率“转移抵押贷款”。广州大源抵押贷款总经理郑大源说。郑大元还表示，跨行“抵押转让”有其合理性。一方面，在合同精神下，可以避免修改现有贷款合同；另一方面，它也给了银行和借款人一个自由选择的机会。

华信证券分析师杨芹芹表示，回顾2008年股票抵押贷款利率的下调，中小银行直到2009年初才被迫采取行动。杨琴琴认为，与2008年相比，当前抵押贷款作为优秀资产的稀缺性进一步突出，银行将有更强的防范意识。此外，股票抵押贷款的优惠待遇也会给银行的稳定性和可持续经营带来一定的压力，特别是给净息差带来一定的压力。个人住房贷款余额比例较高的国有银行压力突出。因此，这一轮股票抵押贷款优惠预计将从中小型银行逐步扩散到大型国有银行。

(本文不构成投资建议，因此自行承担操作风险)

编辑|段炼盖源

校对|刘思琦

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