上海二套房贷款能贷得下来吗|救楼市，这招更管用

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救楼市，这招更有效

文/刘博团队

稳定房地产市场，到新的临界点。

据媒体最新报道，重庆降低了购房门槛：购买第二套房，无论第一套贷款是否结清，首付从40%降至30%。

过去，重庆认定第二套房的标准是，无论你有多少套房，贷款多少次，只要你名下只有一笔抵押贷款，就按40%的首付执行。

现在，重庆放松了第二套房的认房和贷款标准。对于已经有房子和贷款的改善家庭来说，第二套房的首付比例降至30%。

我们认为，大幅降低2套住房首付比例，降低2套住房利率，即放松或取消“住房贷款”，对拯救房地产市场非常重要，在大城市的作用可能超过各种优惠政策。

据不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等60多个城市首套房首付比例下调至20%;

苏州、厦门、郑州、天津等41个城市降低了二套房首付比例，约33个城市将二套房首付降至30%。

8月12日晚，江苏省三个城市：南京、苏州和无锡都报道了降低第二套抵押贷款首付比例的消息。只要购房者以前的抵押贷款已经结清，购买第二套房的贷款首付比例就可以降低到30%。

从8月24日起，厦门将购买第二套。只要贷款已结清，首付将降至40%，一笔贷款未结清，第二套首付将从70%降至50%。

9月16日晚，天津七部门联合出台12项楼市新政，从限购、信贷等方面支持刚性需求和改善需求，第二套房首付40%。

五大行二套房贷首付降至大连40%。

限购区二套房首付比例降至郑州40%，首套房首付比例不变为30%。

目前，海口二套房首付比例已降至40%。

武汉多家银行二套房贷款首付比例降至40%。此前，武汉二套房首付比例在144平以内为50%，首付比例在144平以上为70%。

济南，非限购地区首套房首付20%、第二套首付30%。

在成都，二套房首付降至30%，二套房实行第一套利率标准，即4.3%。

东莞，第一套住房贷款结清，第二套普通住房首付30%。

2015年房地产市场去库存时，许多城市的二套房首付门槛降至30%，明显提振了房地产市场。

据贝壳研究院数据显示，今年11假期，贝壳50城二手房日均成交量同比增长约54%，同比增长约3%。

50个城市90%的二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市的二手房成交量是去年同期的两倍。

北壳50城二手房日均客户数同比增长7%，东莞、厦门、成都等城市客户数同比增长50%以上。

现阶段救市，释放有房有贷、有房无贷人群的购房需求，拉动改善人群进入市场，恰逢其时。

首套房降息降首付很重要。尤其是三四线城市，尤其是农民进城的城市。

但这些城市基本面薄弱，房地产市场不发达，政策放松的实际效果也较弱。

对于大城市来说，政策放松应该从刚性需求转向改善性需求的深水区。

为什么这么说？由于大城市户籍家庭至少有一套自有住房，二线以上城市家庭购买第二套是重要的需求来源。

但各地二套房认房认贷标准差别很大。

有房有贷、有房无贷、无房有贷等不同情况，首付比例不同，认定标准多种多样。

部分城市首套房认定实行“认房认贷”，“认贷”标准严格到贷款记录，导致第二套房首付比例较高。

二线城市二套首付比例高于三四线城市，一线城市高于二线城市。

城市能源水平越高，改善性购房压力越大。

比如北京买了60%的二套普房，80%的非普房。；上海购买两套普宅50%，非普宅70%；深圳70%购买两套普宅，80%购买非普宅。

大城市房价上百万，二套房首付高，居民合理改善需求受到严重抑制。

想象一下，如果深圳、北京、上海、广州将二套房首付降至30%，房地产市场是否会立即回暖。

国家多次明确支持根据城市政策使用足够的工具箱，支持刚性住房需求和改善住房需求。因此，各地已经放松了住房和贷款，降低了第二套住房的首付比例。

在全球范围内，中国大陆要求首套房20%-35%，第二套房40%-80%，几乎是世界上最高的。

在房地产市场去杠杆化的背景下，再加上抵押金额有限，居民购房实际平均首付比例高达50%-60%，首付比例持续上升。

因此，当前适度宽松的贷款限制政策不仅有利于对冲房地产市场和经济下行风险，而且不会显著导致居民杠杆方面的系统性风险。

中国银行业和保险监督管理委员会还得出结论，“中国的房地产泡沫和金融势头已经从根本上扭转”。

更何况房地产一头连民生，一头连发展。

节前，央行、财政部等相继出台了部分城市降利率、换房减税等鼓励政策。

目前，商业贷款的最新利率为4.1%（一些合格城市允许取消或突破离线，如下图中的23个城市），第二套住房的利率为4.9%。

5年以下5年以上的公积金贷款利率分别调整为2.6%和3.1%。

与去年同期相比，十一假期二手房市场交易有所回升。

接下来，重新定义“二套贷款”，降低首付比和二套房利率。对于二线及以上城市，将推动贷款购买二套房的改善需求，积极进入市场，进一步促进房地产市场复苏。

随着各地优惠政策从第一套房向二套房的过渡，相信一二线城市稳定去化还是有把握的。

最后，我想提醒你，如果你只需要买房，现在是更好的时机。

若为投资目的，一二线城市可能有一定的回报空间，投资三四线城市风险较高，必须谨慎。

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