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最新！抵押贷款再次降息
2023年6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。上述LPR在下一次发布LPR之前有效。
自2022年8月以来，LPR首次下调。
最新，抵押贷款降息！
据中国人民银行官方网站报道，6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布6月份贷款市场报价利率（LPR），2023年6月20日，贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，下次发布LPR前LPR有效。
抵押贷款利率再次下调。是时候买房了吗？
抵押贷款利率下降了。是时候买房了吗？随着新一轮LPR的下调，这个问题再次摆在许多人面前。
2023年6月20日上午，备受关注的LPR(贷款市场报价利率)数据正式公布:1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，比上一期下调10个基点。这是自去年8月以来，10个月后LPR再次下调。
在过去的一周里，央行经常采取行动：首先，6月13日宣布20亿7天逆回购，中标利率为1.9%；两天后，2370亿元一年期MLF利率(中期政策利率)宣布运营，中标利率为2.65%。基于这一系列政策调整信号，市场不禁猜测LPR会下调。
▲(图源/视觉中国)
现在，靴子落地了。
目前，房地产市场正期待着一轮政策的“及时雨”，重新振兴房地产市场。期待已久的主要证券公司LPR下调将给买家和市场带来什么变化？
01、LPR下调后，月供少于57元的百万房贷
LPR的起伏都与买家的还款压力有关。随着LPR的下调，新的抵押贷款利率也将被调整。但对于抵押贷款人来说，依靠LPR来节省大量的月供成本可能是不现实的。
所谓“LPR全称“贷款市场报价利率”，由18家银行每月向全国银行间银行间借贷中心报价计算，分为“一年期”和“五年期”两个期限品种。与抵押贷款利率相关的是5年以上的LPR。
LPR实施后，抵押贷款利率由以前的基准利率决定 浮动率变成“浮动率”LPR 基点”。早在2010年，宋涛就获得了北京房地产市场的入场券。当时，他向工商银行申请了25年的商业住房贷款。按基准贷款利率上升10%的比例计算，他的年抵押贷款利率约为5.39%。近一半的合同期限，宋涛在2020年面临着一个新的选择:LPR的选择 还是维持现有固定利率？
他必须在2020年3月至8月之间做出决定，不允许更换。经过几个月的LPR利率研究，宋涛仍然选择保持固定利率不变。
事实上，从2015年到2019年，中国五年期贷款的基准利率一直是4.9%。然而，宋涛没想到的是，自2019年LPR实施以来，五年期LPR从最高点的4.85%下降到现在的4.2%，已经调整了七次，全部下降。
如今，对于选择固定利率模式的买家来说，无论LPR下调多少，他们都无法享受。
一些能享受LPR下调的人也认为这个好处其实“不大”。按“100万贷款本金、30年期、等额本息”按揭计算，据贝壳统计，第一套房全国平均按揭利率为4%，月供4774元。LPR下调10个基点后，按揭利率为3.9%，月供4717元。与利率调整前相比，月供减少了57元。
2021年，小敏终于下定决心在北京五环外买一套新房。然而，在小敏最终筹集了200万元的首付后，5.7%的抵押贷款利率现在让她喘不过气来。
“当时，我的商业贷款为180万元，贷款利率为5.7%，贷款期限为25年。根据等额本息，我需要每月偿还11000元的贷款。但是，如果我现在买房，按照4.75%的利润（4.2%的LPR加上55个基点）计算，我每月偿还10000元，每月相差1000元。”小敏说。
事实上，虽然抵押贷款利率是基于LPR的，但增减的基点数量是根据当地的具体情况来决定的。因此，尽管2021年抵押贷款LPR利率有所下降，但由于一些房地产市场相对受欢迎的城市基点不断上升，购房者的抵押贷款利率仍达到新高。
在选择地段、选择户型这件事上辛辛苦苦的小敏，最终还是没有避免高房贷利率的问题。
在最新LPR下降到4.2%后，小敏的贷款利息下降了。然而，由于抵押贷款利率只在每年年初调整，小敏必须等到明年年初才能享受降息的好处。
02、提前还款的趋势会继续吗？
在LPR利率下调的当天，“抵押贷款”的话题迅速出现在微博上，引发了网民的热烈讨论：“雷雨小”和“银行开始诱惑我再次买房子”。
2023年上半年，各地开启了首套房贷利率降息浪潮，部分二三线城市首套房利率低至3.7%。与此同时，由于房价增速低于预期，投资回报弱，很多高利率买家开始在银行门口排队还贷，提前还贷的趋势越来越强烈。
北京一家国有股份制银行分行的抵押贷款经理方鸿「市界」据透露，“仅我们一个分行，一个月的提前还款金额就达到了10亿元，前一个月只有近2亿元或3亿元。现在我们的还款压力特别大，贷款不能释放，贷款客户很少，客户可以少贷款，少贷款。”
根据贝壳研究院的监测数据，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷平均利率为4%，较4月略有下降1个基点；两套主流房贷平均利率为4.91%，环比与4月持平。
有多余钱的买家开始选择提前偿还贷款。而那些还不能偿还抵押贷款的买家只有两种选择：出售房屋或继续承担高息贷款。有一段时间，降低股票抵押贷款利率的呼声越来越高。
然而，根据合同，LPR可以调整存量抵押贷款客户的年实际抵押贷款利率，但额外部分不能再改变。
“我们期望调整抵押贷款利率的额外部分，但我认为这是非常不可能的，因为对于商业银行来说，他们的利息差距空间非常狭窄。”从事国内货币金融研究的分析师刘城认为。
根据国家金融监督管理总局5月19日发布的数据，银行业第一季度净息差为1.74%，较2022年第四季度1.91%下降0.17个百分点，再创历史新低。
根据中信证券的计算，如果符合条件的25%-50%股票抵押贷款利率下调40bps，商业银行的年利息收入可能会降低388亿-776亿元，相应的利差会下降1.6-3.2bps。降低存量抵押贷款利率进一步降低了银行的利润率。
刘成说：“虽然近年来商业银行的利润并没有显著下降，但它本身并没有很强的利润空间。如果居民抵押贷款利率下降，就等于进一步压缩了商业银行的收入。如果商业银行不能降低债务端的成本，就不太可能降低额外的范围。”
然而，即使降低抵押贷款利率的额外部分，它真的会扭转房地产市场吗？中国民生银行研究所所长温斌「市界」“影响房地产市场的不仅仅是利率问题，还有对市场复苏缺乏信心的问题。”
“过去，抵押贷款利率达到6%、7%的时候，没人觉得贵。为什么？因为人们预计房价会上涨，如果预计房价不会上涨，现在不管利率有多低，人们都不愿意买房。”温斌说。
那么，如何提高市场信心呢？温斌认为，“由于第二套抵押贷款利率和购买限制政策的影响，许多改善和刚刚改变的需求尚未释放。因此，在推出货币政策的同时，还应同时推出其他措施，如进一步降低房地产交易的税收。”
房地产市场“小阳春”昙花一现后，房地产市场再次降温，何时回暖仍在未定之日。而LPR下调，或许还只是一种“提鲜剂”。
(文中小敏、刘城、宋涛、方鸿为化名)
作者|李逗
运营|刘珊
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