上海普通住宅二套贷款可以贷几成|上海买老破小还是直接一步到位买新房?

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上海买老破小还是一步到位买新房？

二手房银行指导价占成交价的比例:0.8(楼主二套房不考虑非普通住宅)二套房首付贷款比例:0.7

方案1:先上车后更换

如果先买310万，杨浦老破小，40~50平米的学区房，下一次更换需要5年(为了降低交易税费)。为了有意义，下一次更换至少要换一套等于当前房价500万的房子。查看下表，假设价格上涨不到5年，需要首付:430万，减去310万，还需要存120万。另外:1)买310万房子还利息:贷款162万，5年，利息30万左右。2)二套房贷款利率上升约0.006~0.01。根据贷款200万，30年，未来需要还40~60万。不影响第二套房的首付。结论是，5年后，为了筹集第二套房的首付，需要偿还第一套房的首付（100万） 剩下的第一套房(156万) 利息(30万) 120万大概是406万，这意味着平均每年存80万。假设5年涨价20%，500->600万，首付517万，首套房涨价310->372万，结论是5年后，为了筹集第二套房的首付，你需要偿还第一套房的首付（100万） 剩下的第一套房(156万) 利息(30万) (517-371)万元左右是432万元，这意味着平均每年节省86.4万元。假设5年涨价30%，500->650万，首付560万，首套房也涨价310->403万。结论是，5年后，为了筹集第二套房的首付，首套房首付贷款需要偿还(100万) 剩下的第一套房(156万) 利息(30万) (560-403)万左右是443万，这意味着平均每年赞88.6万.

方案二:3年后一步到位买新房

在接下来的三年里，直接购买等价600万元的新房子。假设价格没有上涨，首付是210万元。你可以从父母和亲戚那里借至少100万元。你只需要存110万元。除现金40万元外，你只需要再存70万元，平均每年存24万元。假设价格上涨20%，600->720，首付252万，父母亲戚至少可以借100万，只需要存152万。除了现在的40万现金，你只需要再存112万，平均每年存38万。假设价格上涨30%，600->780，首付273万，父母亲戚至少可以借100万，只需要存173万，除了现在的40万现金，只需要存133万，平均每年存45万。

贷款应该更多，所以可能取决于下个月的供应，根据目前的收入，每年40万，加上现在，3年后现金约160万，公积金将有32万余额可以冲贷款，假设亲戚借50万，有160 32 150=342万，按600万计算，贷款258万，公积金 银行组合贷款，等额本息，月供约12867元，等额本金约16539元。按720万计算，贷款378万，公积金 银行组合贷款，等额本息，月供约17692元，等额本金约22741元。按720万计算，贷款378万，公积金 银行组合贷款，等额本息，月供约17692元，等额本金约22741元。(这个月供压力还是很大的)780万，不算了，月供压力太大，受不了。

方案三:三年后一步到位购买二手房

在接下来的三年里，直接购买等价于600万的二手房。假设价格没有上涨，首付是288万。你可以从父母和亲戚那里借至少100万元。你只需要存188万元。除了现在的40万现金，你只需要再存148万元，平均每年存50万元。别的不算了。你一年攒不了这么多钱，2333333

方案评价：方案1，一年节省80万，或者忘记，不太可能。优点是现在上车很方便，马上就有房子住了。方案2，如果没有学区住房的要求，它仍然很好。我的家人似乎没有这个硬要求。新房子面积大，有点部分，约80~100平方米。计划3，3年后，600万套房子，估计现在是500万套房子，约65套公寓，似乎还在一起。

如果你选择先不买房子，因为公积金不能用来支付首付，所以你可以提取公积金来偿还租金，每月至少可以提取3000英镑。一年后，你应该可以住在公共租赁住房里，大约4500个月，65平方米，两间卧室和一间客厅。这样的生活条件很好，三年的成本是16.2万美元。除了公积金外，他们还支付了5.4万美元。

这样算有什么漏的吗？

计算购买第一套和第二套的资金列表300~330万

500~530万的级别

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