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分析上海和深圳房地产市场
关于上海和深圳楼市。客观分析。
网络上有一个引人注目的结论。
上海房地产市场有实体支撑，深圳房地产市场杠杆过高，炒作过度，因此深圳房地产市场本轮回落较大，上海强劲。
每月有2万套上海楼市，每月有2000套深圳楼市，所以上海楼市强劲多了，深圳泡沫巨大。
说说真正的原因:
1.上海楼市永远坚挺？深圳楼市永远上下波动？
上海楼市也有回撤，最近是2018-2019年，市场平均回撤10-15%，上海朋友应该记得尤新。
18年来，一处上海核心区物业上市，看房者很少，也没有人愿意签字。
与此同时，深圳楼市并没有回撤，甚至还有很多慢牛板块和逆势上涨的板块。
原因是从2018年到2019年，深圳可以入户购买，相当于像普通二线城市一样，没有限购，调控远远松于上海。
2.为什么深圳在这一轮回撤更多？
与上海相比，这一轮深圳调控更加严重。在金融方面，两者都有降低杠杆率的“指导价”。
然而，深圳的购房者更年轻，更依赖贷款，这一轮更受金融方面的影响。
在配额端口，深圳的购买限制增加了更多。上海只有离婚、赠与和法律拍摄三点，并进行了准确的点状调控。然而，与此同时，上海的定居端正在放松和抢劫人员，增加配额。
杀死的购房名额数量，两者差别很大。
三、关于套数？为什么差10倍？
市场结构，
深圳红本2000套，占总量的20%。大量小产权房不计入交易套数。
上海红本2万套，占总量的90%。
所以实际上没有十倍，大约2-3倍。
毫不奇怪，上海的高净值购买力一直远高于深圳。
四、新盘供应？
近年来，上海的数量每年都是恒定的。前几年深圳较小，近1-2年供应放大。
5.未来哪个城市会先起来？
若政策保持不变，上海先起。
原因：配额需要培养，购买力需要储蓄，储蓄购买力需要时间。
这一轮深圳政策堪比上海16，北京17，活力大伤，市场买气，修复需要时间。
虽然静态来看，深圳的购房名额还是京沪深最简单的。
上海二手指导价再次爆料！涉及贷款，从今天开始实施
上海二手房指导价，又爆料！
今天，我在一个论坛、朋友圈和微博上看到了这样一个疯狂的消息：
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惊喜吗？意外吗？
上海有银行跟进二手房验证价格，具体操作如下:
从今天开始，贷款申请的房价标准是参考销售合同价格、交易中心验证价格和银行评估价格。
看到这个消息，我并不平静，立刻跑去问上海链家的中介。
答复是：银行内部已经调整，但目前的政策和规则还没有下降，估计很快！
我还问了上海工商银行的一家分行，答复是：没有收到通知，贷款或根据网上签约时间，没有按指导价贷款。
但无论如何，我觉得这件事永远不会空穴来风。
假如谣言成真了，那么这绝对是上海本轮调控的终极杀手。
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参考买卖合同价格、交易中心验证价格、银行评估价格哪个更低意味着什么？
你知道，目前上海实行“三价合一”，所谓三价就是上述三价。
举个栗子：
假如你最近在上海买了一套二手房(这里以两套自住为标准)，挂牌价500万，那么买卖合同价(即网签价)就是500万。
虽然二手房的验证价格可能会给这套房打90%的折扣，相当于450万，但并不影响交易，只是这套房会在网站上下架。
网签备案成功通过后，交易中心将给出交易中心的验证价格，契税、个人所得税、增值税等按此价格征收。
但事实上，有些人为了逃税，会故意使网上签约价格低于实际价格，所以交易中心会有一个“最低验证价格”来避免这种情况。
如果网上签约价格低于最低验证价格，则必须按最低验证价格纳税。如果你的500万套房子符合实际情况，高于最低验证价格，你将按500万元纳税。
在贷款阶段，银行将根据银行评估价格进行贷款。只要网上签约价格不超过银行评估价格，就可以根据网上签约价格申请贷款。
如果合同价格高得离谱，银行只能按照最高银行评估价贷款。
假设你的500万房子没有超过银行评估价，那么你可以借500*50%=250万。
综上所述，目前在上海买二手房，只要买卖合同价格在合理范围内，买卖合同价格、交易中心验证价格、银行评估价格都是一样的。
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但是，当银行按照“三价哪个低”放贷时，结果就不一样了。
毕竟银行评估价是按照二手房指导价来的。
如果指导价格低于市场价格，银行评估价格也会下降。
也就是说，如果你在新政后买房，银行只能贷款450万，金额是225万。
但是房东肯定还是按500万卖，所以你的首付变成了275万，比之前的250万首付多了25万。
除非网上签约价格低于指导价格，否则不会受到任何影响。和以前一样，我们应该如何贷款或贷款。
但我估计在上海应该很难找到这样的房子。
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那么，如果上海真的想实施新政，会有多大的影响？
不用说，上海铁定步深圳后尘。
深圳实行二手房指导价后，基本打了5-8折。比如去年炒到热搜的深圳湾豪宅，参考价被砍成了上市价的一半，业主想死。
对购房者而言，由于首付突然增加，贷款额度突然减少，那么购房意愿肯定会下降。
对卖家来说，指导价太狠，没赚头，杀了也不降价，宁愿不卖。
在双方的僵局下，我们可以看到深圳二手房市场，成交量和价格一起下跌。
6月份，深圳二手房成交量下降至2213套，较1月份最高点下降68%，中介店一家接一家倒闭。
6月，深圳二手房价格降至61500元/㎡，累计下跌10936元///㎡，价格缩水15%。
上海上次核实价格出来后，大量高价房已经下架。比如链家下架了近2万套房，目前上市只有1.8万套房。
特别是最近两天，上海前滩的所有上市房屋都已下架，如中粮前滩、晶耀名宅、东方悦耀、东方逸品等代表性社区。
至于价格，根据魔都财观平方米研究所的数据，上海二手房指导价只打了9-9.5%的折扣，还是留了一只手，没有深圳那么狠。
毕竟7月份二手房成交量只有23417套，比前几个月有所下降，但新政出台后，成交量肯定会继续下降。
具体到每个板块，差别也相当大。
比如奉贤西渡、闵行马桥、松江佘山、临港新城等。，二手房打了7.7-8.3折，而陆家嘴、源深、潍坊、周浦打了8.5折。
板块打折越厉害，房价越贵，首付就越多。
而且前段时间上海的房贷利率也提高了，第二套调整到5.7%，二手房增值税免征年限“2改5”，也增加了购房成本。
因此，随着诸多因素的叠加，上海二手房市场肯定会在下半年降温，价格也会放松。对于有首付压力的朋友，我们暂时等着看。
总之，只有银行按照二手房指导价放贷，上海二手房指导体系才会完整。
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