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结婚前一个人买的房子，结婚后一起还贷，房子该怎么分？
婚前一人首付，婚后共同偿还贷款，以首付方名义登记房屋。
另一半离婚能分多少钱？
在本期中，我详细解释了法律逻辑。结合一个具体的例子，通过公式，我完全分析了这个问题，并给出了整个计算过程。
小兰婚前买了一套总价200万的房子。首付100万，贷款100万。各种税务中介费加起来有10万。房子是以他自己的名义登记的。
几年后，小兰和小红结婚了。这时，小兰还清了50万笔贷款，其中本金占35万，利息占15万。与此同时，房子也涨到了300万。
结婚后，小蓝和小红继续用自己的收入偿还贷款。房屋也继续上涨，一路上涨到400万。
但这时，小兰和小红的婚姻走到了尽头。经计算，婚后只还了50万贷款，其中本金35万，利息15万。剩下的30万本金还没有还清。
但很明显，双方不可能为此等待不离婚。
所以问题是，如果双方立即离婚，不考虑其他因素，小红能分多少钱？
一、法律规定
这是婚前一人首付和婚后共同偿还贷款的典型例子。
根据法律规定，房屋一般属于登记方，即房屋一般属于小兰。但小兰需要补偿小红，补偿金额一般是双方婚后共同偿还贷款对应房屋及其增值部分的一半。同时，剩余未偿贷款为登记人的个人债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭的解释(一)
第七十八条夫妻一方婚前签订房地产销售合同，以个人财产支付首付款，在银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，以首付款人名义登记房地产的，离婚时房地产由双方协议处理。
根据前款规定不能达成协议的，人民法院可以判定该房地产属于登记方，未归还的贷款为房地产登记方的个人债务。离婚时，房地产登记方应当按照《民法典》第一百零八十七条第一款规定的原则赔偿对方。
如果你不明白这段话也没关系。接下来，我会帮你一点一点地分析。
二、分什么
我们先按照结婚离婚的时间点，把钱和钱对应的房子分成三个部分。我们来看看小红能分哪一部分。
1、婚前那部分，是小兰自己支付的首付和婚前还贷以及这两笔钱对应的房子；
2、婚姻的一部分是夫妻共同财产偿还贷款和相应的房屋；
3、离婚后的部分是剩下的未偿贷款及其对应的房屋。
婚前第一部分
这部分是小兰自己支付的首付，婚前还款，以及这两笔钱对应的房子。
因为房子是用小蓝的名字登记的。婚前首付和婚前还款也是小蓝自己的个人财产。这部分与小红无关。小红不能得到这部分钱或房子。
离婚后的第三部分
剩下的还没还的贷款及其对应的房屋。
如果小兰和小红离婚，法律规定剩余未偿还的贷款是小兰的个人债务。由于债务是个人债务，相应的房屋必须属于小兰。这部分与小红无关。
婚内部分的第二部分
这部分是婚姻夫妇共同偿还贷款的钱和相应的房子。
这部分小红肯定是可以分的，因为这部分还贷的钱用的是小红和小蓝夫妻的共同财产。
但如果你只给小红一半的婚姻贷款作为补偿。客观地说，这对小红是不公平的。小蓝婚前买房对小红来说不一定是好事。无论是限购还是因为没有钱买第二套房子，小红客观上都失去了潜在的购房机会。此外，如果这部分夫妻共同财产不用于偿还抵押贷款，也可能用于其他投资，以赚取更多的钱。
因此，法律规定，补偿金额以实际偿还贷款所对应的房地产价值为标准。事实上，这相当于分享房子，而不是支付的钱。就当还贷款的钱买了一部分房子时，这对小红来说无疑是公平的。
(注:当然，在房价下跌的情况下，情况就不一样了，这个留到以后再说)
所以，房子涨了多少，就等于婚后还贷的钱涨了多少。
三、简单的计算方法
我们只需要先计算一下房子涨了多少，然后用这个升值率乘以婚后还贷的钱，再分一半，那就是小红最后能得到的补偿。
换个例子很简单。房子买了200万，现在价值400万，房子涨了一倍，那么房子的升值率就是2。婚后还贷总共还了35万本金。然后用35万乘以2的升值率，就变成了70万。小红最终可以分成35万，也就是35万。
在客户的简单咨询中，我经常用这个最简单的公式来帮助他计算，即使很方便，也很容易理解。但在实践中，这种计算方法并没有得到法院的认可。为什么？主要原因是这种计算方法忽略了两个重要部分，一是房屋升值率的计算存在问题。第二，没有考虑到贷款的利息。
四、房屋升值率
除房屋购买成本外，房屋的升值率应为房屋的现有价值。
一般情况下，购房价格不应作为购房成本使用。
不知你有没有注意到，在上面的例子中，还有一个关键的数字，那就是，当双方结婚时，房子的价值已经是300万了。
我们之前也分析过，在结婚之前，这所房子实际上与小红无关，小红也没有为此付出任何代价。所以理所当然，婚前房子上涨的部分利益与小红无关。此外，夫妻共同偿还贷款始于婚后。
因此，对于小红来说，购房成本应该是结婚时的房地产价值，而不是购房时的价值。
如果你不明白，你也可以这样理解，假设小蓝婚前没有提前借钱买房。相反，在结婚的前一天，我付了首期款，买了这套300万元的房子，婚后一起偿还贷款。这对小红来说其实是一样的。
五、利息
购房成本不仅仅是结婚时房子的价值，当然还包括贷款利息。利息也可以分为结婚和离婚三部分。
1、小蓝个人婚前支付的利息
前面已经分析过，婚前还贷对应的房子属于小兰的个人财产。因此，这部分相应的利息当然与小红无关，不应计入与小红相关的购房成本。
2、婚姻夫妻共同财产偿还的利息
这部分利息来自夫妻共同财产，与小红有关。应该是和小红有关的购房成本。
3、离婚后的利息
法律规定，剩余贷款属于小兰的个人债务，当然也包括利息。这部分对应的房子也属于小兰。小兰也可以选择提前还款，而不是实际产生利息。因此，这部分利息当然不能计入与小红相关的购买成本。
六、必要费用
一些法官还将纳入购房成本，包括购房时的税费、中介费等必要费用。这也是合理的。无论房子什么时候买，必要的成本都是不可避免的一部分。
当然，一些法官认为中介费不是必要的费用。一些法官认为，税费涵盖了房地产的全部价值。如果婚后偿还贷款的比例不大，这部分不能作为购房成本。
七、总结
因此，在实践中，购房成本可能由结婚时的房地产价值、婚姻中夫妻共同财产偿还的贷款利息、税务中介费等必要费用三部分组成。
概念清晰，下一步是具体计算问题：
1、将婚姻财产价值、婚姻夫妻共同财产所偿还的贷款利息、税费中介费等必要费用相加，得出房屋的购房成本。
2、除以购房成本(结婚时房地产价值)，用房子的当前价值来获得房子的升值率。
3、利用升值率乘以夫妻婚姻共同偿还贷款（包括本息），获得婚姻偿还贷款对应的财产价值。其中一半是对方最终可以得到的补偿。
如果你认为复杂的计算并不重要，你只需要理解逻辑。关于这个计算公式，我制作了一个EXCEL自动计算版本，只需填写相应的数字来计算最终结果。如果你需要它，你可以给我发私人信息。
在本期中，我用一个具体的例子来解释和计算婚前一个人的首付和婚后一起偿还贷款时，没有写名字的一方能得到多少钱。
此外，本期使用的计算公式只是目前最主流的一种。不同地区的法官也可能使用不同的计算公式，但原则基本相同。
前期部分内容：
标准的离婚协议应该是这样的
夫妻离婚，孩子的监护权属于谁？法院会怎么判断？
离婚的房子怎么分？想了这三个问题，你就明白了。
结婚全款买房的五种情况下，房子该怎么分？
结婚，贷款买房，房子归谁？
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