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排队“提前还房贷”有什么问题？
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上作出回应。
他说，统计数据显示，上半年个人住房贷款余额总体下降，主要是因为财务收益率、抵押贷款利率等价格关系发生了变化，居民使用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象显著增加。
邹兰说：“按照市场化、法治化的原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人独立协商变更合同协议，或者新发放的贷款取代原股票贷款。”
上海金融与发展实验室主任曾刚告诉观察家，邹兰主任提到的两种方式本质上是一样的，都是降低利率。”这样，银行就可以保留高质量的资产，客户就可以达到降低成本的目的，这是一个双赢的局面。”
邹兰，中国人民银行货币政策司司长
"银行借钱有额度可以理解，还钱有额度闻所未闻"
2019年底，在上海从事媒体工作的小杨(化名)通过组合贷款购买了一套新房，其中商业贷款超过200万，贷款银行为中国建设银行。
今年年初，他选择提前还款50万。
“提前还款的前提是你手里有现金。如果你能通过投资或财务管理获得比贷款利息更高的收入，你可以选择不提前还款。”小杨说。
然而，自去年下半年以来，他持有的现金收益率太低，许多财务管理都失去了，所以他果断地选择了提前还款。
“还清这笔钱对我的家庭没有影响。提前还清50万后，我选择交和以前一样的月供，但贷款期限缩短了30年，现在缩短到20年。”小杨说，这个计划的想法是，一旦2023年发生任何收入变化，他们也可以通过延长贷款时间来减少月供。
小洋和很多人一样，在向银行还钱的过程中，也遇到了“排队”的问题。
小洋说：“我是在今年1月初申请预约的，我的贷款经理告诉我，要等到4月份。换句话说，三个月后才能预约。”。
他认为提前预约还贷是合理的，但是等待3个月以上有点太长，1个月左右就可以接受了。于是他在网上向银监会投诉。
“大约半个月后，我接到了银行的电话，说预约可以提前预约，2月份可以退货。”小杨告诉观察者，我不确定我的投诉是否起作用，因为我的投诉不是很强烈，银监会没有人联系我，也可能是银行的调整。
和小洋一样，深圳一家互联网大厂的程序员小曦(化名)也在提前还贷的过程中向贷款银行投诉。
小溪的贷款银行是中国工商银行。他说，在中国工商银行可以通过移动应用程序提前偿还贷款之前，这是非常方便的，但今年年后，在线还款功能关闭，银行要求还款人填写贷款分行的表格申请。
“2月中旬，我去银行处理这件事。结果被告知要等两三个月左右，因为银行的额度不够。我能理解银行借钱有额度，还钱有额度，闻所未闻。”
小溪告诉银行工作人员，他们只接受一个月，如果一个月处理不好，他们就会抱怨。
2023年3月3日，上海市民在建设银行柜台办理业务图源：澎湃图像
“一个多月后，银行仍然没有人联系我处理这件事，所以我开始抱怨。先是向工商银行总部投诉，然后打电话给银监会，但一直占线。然后我打电话给深圳市政热线12345，12345接线员询问情况后，只说给我记录反馈。一周后，我不知道哪些投诉有效。分行联系了我，说我已经收到了投诉，我会尽快处理。小曦愤怒地讲述了他的投诉经历。
他认为所谓的配额是不可信的。“我的一位同事认识这家银行，他很快就还了。我从申请到还款前后等了两个多月，多次催促银行。我的同事没有抱怨，等了三个月。”
谈到提前偿还贷款的原因，小西说，他认为当前经济面临着巨大的下行压力。如果杠杆率过高，未来风险很大。此外，他还没有找到一个好的投资渠道。
对于上海某银行的客户经理小鹿(化名)来说，他最直观的感受就是现在贷款的人少了。
“我的分行抵押贷款规模相对较大，以前也有很多人提前还款。但在过去，我还得更多，每个月都放得更多。现在我还得更多，放得更少，就会出现负增长。”
小鹿说，银行的还款政策一直在变化，他所在的支行现在大约需要提前1-2个月预约。
“我目前遇到的客户通常可以接受这段时间。当然，也有一些焦虑的客户，比如卖房子。我会给他一个过程来报告，并迅速安排。”
鹿认为，银行并不打算偿还卡客户的还款。相反，需求被输入到系统中，然后形成对信贷规模的预测，以便根据情况进行政策调整。
“降低股票贷款利率对银行和客户来说是双赢的局面”
上海金融与发展实验室主任曾刚表示，提前偿还贷款可以看作是一种资产配置行为，主要与高抵押贷款利率有关。
“想象一下，如果你手里有一笔闲钱，你会选择用这笔钱来理财或投资2%的产品，还是把利率在4%左右的债务还清？当然，偿还贷款更划算，因为它可以最大限度地降低债务成本。”曾刚说，在实践中还有另一种可能，那就是借新贷款偿还旧贷款，因为其他类型的新贷款利率较低。
曾刚指出，无论是提前还款还是贷款支持贷款，都是股票抵押贷款利率高造成的扭曲。
他解释说，抵押股票贷款的定价一般由5年以上的LPR和固定加点组成，确定加点幅度后，整个还款期不能调整。在过去一段时间整个市场利率下调过程中，5年期LPR调整不到位，加上加点不调整，现有股票抵押贷款利率明显高于正常水平。
曾刚认为，“如果你想进行优化，你可以首先调整5年期LPR。我认为它可以在未来与1年期LPR的调整范围相一致。二是通过市场化、法律化的原则，调整固定加点，与客户协商，根据市场利率的变化，降低固定加点。通过这两点，我们可以降低股票贷款利率。”
显然，降低股票贷款利率会在一定程度上降低银行的预期收益。
“调整带来的利差损失是由市场供求关系决定的。同时，这种损失在银行的可承受范围内。银行只赚的钱少，但没有损失，也没有风险。”曾刚认为，银行愿意在提前还款和降低利率之间与客户协商。
“如果客户还钱，银行将完全失去高质量的资产。在适度降低利率后，尽管利率有所下降，但银行的资产仍然存在。否则，如果客户提前偿还贷款，银行就很难找到新客户。因此，降低利率是银行的更好选择，客户也达到了降低成本的目的，这是一个双赢的局面。”
他认为，这在未来的实践中应该有操作空间。至于怎么做，调多少，要根据不同的区域和客户来确定。
但央行表态后，中国银行、中国建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行的客户和信贷经理告诉媒体，至今“尚未收到相关政策，仍按原签订合同的利率执行还款政策”。
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