上海工行房屋抵押贷款利率2023|2023年首套房按揭贷利率降息开始了，按揭贷利率进入“3.8%”时代

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2023年首套房按揭利率降息开始，按揭利率进入“3.8%”时代

近年来，以郑州、福州、天津为代表的二线城市出台了首套抵押贷款利率优惠政策，使全国首套抵押贷款利率低于4%。

郑州从1月29日开始实施第一套房按揭贷款年利率3.8%(单利)。目前，中国工商银行、中国银行和中原银行已按最新政策办理按揭业务。天津从1月30日开始实行首套住房贷款年利率3.9%。目前，天津部分银行获悉，天津中国银行和上海浦东发展银行已按此政策开始办理抵押业务。福州从1月31日开始实施首套住房贷款年利率为3.8%，比以往政策下调了30个基点(原来是4.1%)。

其他城市会跟进吗？

从以上三个地方可以看出，2023年首套房按揭利率已经达到3.8%，那么以后还会有其他城市跟进吗？

个人认为很有可能，尤其是一些二线城市。

以温州为例，为了促进经济增长，促进温州房地产市场的健康稳定发展，温州出台了以下房地产政策：

个人首次购买温州市新建普通商品房和存量房(包括鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、海经区、经济开发区)(以网上签订浙江省商品房和存量房买卖合同时间为准)。取得房产证后，给予购房款0.6%的消费补贴。

这0.6%相当于实质性地降低了第一套房的抵押贷款利率。

为什么春节一结束，这些强大的二线城市就迫不及待地开始降低购房成本？

毫无疑问，它是为了促进经济，促进当地的房地产销售。在当前人们不愿意买房的情况下，出台了这样的政策，让那些仍然犹豫的人尽快买房。

所以，对我们普通人来说，现在是个好时机吗？

就我个人而言，我认为这取决于你站在什么角度。如果你真的打算在2023年买房，现在是一个很好的时机，至少你可以和房地产开发商的销售人员讨价还价。

有人可能会问，第一套房的抵押利率还会下降吗？

由于2023年经济复苏不稳定、不稳定，国家稳定将继续实施宽松的货币政策，以促进经济增长，促进社会就业和消费。因此，其他二线城市也将遵循这一利率政策，甚至采取更积极的措施，即首套住房抵押贷款利率低于当前一年期LPR（目前为3.65%）。

02首套抵押贷款利润下调对银行业的影响

对于银行来说，我们都知道抵押贷款一直是银行的优质资产，但现在抵押贷款利率低于4%是整个银行业的快乐和悲伤。

快乐的银行主要是资本成本低的大型国有银行和股份制银行。担心的银行主要是资本成本超过3%的城市商业银行和农村商业银行。因为一旦第一套房按揭贷款利率低于4%，那些资本成本超过3%的城市商业银行和农村商业银行就会失去一笔订单，根本无法覆盖成本。

例如，银行通常根据总负债成本（银行使用FTP定价）来确定贷款利率。总负债成本通常按以下公式计算：

总负债成本=资本成本 非资金成本

非资本成本=人工成本=人工成本 营销成本 科技成本 其他成本

资本成本主要是从个人/企业合法吸收存款产生的利息支出成本。

劳动力成本主要支付客户经理、分行、分行、总行管理人员为完成仓储业务而产生的工资、福利等费用，通常为30~50bp，即0.3~0.5%。

营销成本主要是吸引客户存款或支付给第三方(帮助营销的机构)的各种营销活动费用，一般为10~30bp，即0.1~0.3%。

科技成本主要是设计存款产品或实现营销活动功能所产生的科技开发成本，一般按分摊比例计算，一般为10~20bp，即0.1~0.2%。

其他费用主要涉及合规和特殊场景费用(如与第三方的合作费)，一般按分摊比例计算，一般为10~20bp，即0.1~0.2%。

让我们来看看非资本成本通常是60bp~120bp，即0.6~1.2%。一旦资本成本超过3%，一些银行可能根本无法从抵押贷款中赚钱。

根据2022年上市银行的年中财务报告数据，招商银行的负债成本为1.59%，农业银行为1.8%，建设银行为1.82%，工商银行为1.74%，中国银行为1.66%。在抵押贷款利率低于4%的情况下，这些负债成本较低的国有银行和股份制银行仍然盈利。更重要的是，抵押贷款客户也将成为这些大银行为后续客户创造二次营销机会。毕竟，能够做抵押贷款的客户是未来潜在的高质量交叉客户（如信用贷款）。这必须对这些银行形成良性发展。

而一些高成本的城市商业银行和农村商业银行，由于资本成本高，不能成为抵押贷款客户，导致他们可以获得越来越少的高质量客户，只能成为高风险客户，一旦风险控制和不良略高，就会导致业务问题，最终进入不良发展。

因此，从这一事件中，我们可以看出，第一套抵押贷款利率低于4%是有利于低成本的大型国有银行和股份制银行，不利于高成本的城市商业银行和农村商业银行。

03首套抵押贷款利率下调真的能给房地产销售带来好处吗？

对于房地产企业来说，降低第一套抵押贷款利率确实是一件好事，但它真的能有效地推动人们购买房地产吗？这不一定是真的。在房价和利率折扣方面，人们更关心房价的涨跌。毕竟，房价下跌1000元/平方米造成的损失远高于抵押贷款利率下调20~30bp的折扣。

未来还是要看国内经济是否真的好转，老百姓对房地产价格的上涨预期，才能真正促进房地产销售。

就我个人而言，我认为这个时间应该在今年4月至5月确定，因为只有第二季度才能真正判断中国经济是否真的改善，并真正恢复到正常水平。

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