上海外国人买房能贷款吗|国外是如何控制房价的

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国外如何控制房价？

2023-07-1707年，邦地产营销机构原创66:07发表于上海

在过去的20年里，我国的房价一直保持着快速增长。一些一线城市的平均房价已经超过了许多发达国家。在世界十大城市中，中国占据了四个席位，而香港一年四季都位居世界第一。深圳、上海和北京紧随其后。事实上，我国在控制房价快速上涨方面做得不好。如何在国外控制房价值得借鉴。

美国的土地面积与中国相似，人口只有中国的四分之一。因此，美国大多数城市的住宅建筑不会建得很高。只有多层和独栋住宅是主要的，东西部的核心城市才会有高层公寓。从1991年到今天，美国房价的平均价格在近30年内上涨了2.92倍。在这么长的周期内，其实整体涨幅并不大，主要是因为从2007年到2011年爆发的次贷危机直接导致美国房价整体下跌，跌幅达到21.2%。

美国东部和西部沿海城市的房价相对较高。西部最高的房价是加州旧金山大湾区，单价为6万至10万/平方米。由于美国中部地广人稀，整体房价相对便宜，约5000元/平方米。纽约目前是美国最高的房价，单价约为10万至14万/平方米。其他城市的价格基本上是1-2万元/平方米。

美国整体房价较高，但整体房价涨幅不太高。美国房价控制相对合理，主要原因是利率控制和税收控制。

虽然政府不直接干预房地产的发展，但美国需要在交易和持有房地产的过程中纳税，特别是持有房地产，每年都需要缴纳相当高的税费。除了税费，每栋房子每年都需要支付保险费，所以持有成本更高。美国政府还规定，个人买房时，必须说明是自住还是出租，出租房屋的贷款利率高于自住房屋的贷款利率。出租房屋所得的租金也必须按规定纳税。高昂的税费使得投机者很难通过房地产交易和租赁获得高额利润。

在整个欧洲地图上，德国的经济和房价都相对较高。德国的整体房价相当于22700元/平，比中国高很多，是中国的两倍多。不同的是，德国的房价相对平均，首都柏林的平均房价约为33800元/平，远高于德国的全国房价。我国房价差异巨大，北京、上海、深圳的平均房价超过6万元/平，是我国平均房价的6倍以上。

德国房价长期涨幅不大，政府有效控制房价。在过去的40年里，德国的房价只涨了60%左右。在过去的10年里，德国的平均房价甚至超过了房价的涨幅。扣除价格因素后，德国的实际房价实际上正在萎缩。即使是如此便宜的房价，德国家庭的住房自有权也只有42%左右。如果放在中国，这种情况是不可想象的。

德国房价控制合理有三个主要原因：

1.供需相对平衡。德国目前总人口8200万，住房总数约4000万套，完全可以满足每个家庭的需求。此外，德国每年新建约25万套新房，联邦和地方州有大量公共住房供人们出租，这在很大程度上抑制了房价的上涨。

2.德国采用住房金融模式和抵押贷款固定利率机制。购房者可以选择先存后贷的储蓄模式或商业贷款。各种抵押贷款模式可以有效抵御金融风险。

3.德国大力发展房屋租赁市场。德国租房高达58%，尤其是刚工作的年轻人。80%的人选择租房，甚至相当一部分德国家庭一辈子都不买房。德国政府还严格限制了租金水平，专门由市政部门、房东、租客协会等机构共同制定各城市和地区的租金，防止价格随意上涨。恶意涨价的房东甚至会被判刑。

20世纪中叶，日本经济发展迅速，房价也迅速上涨。短短几年，房价就涨了好几倍。在巅峰时期，东京23个地区的总地价可以在当时购买整个美国。1991年，日本政府连续五次加息调控楼市，以抑制投机炒房，直接导致日本房地产泡沫破裂。仅在这一年，日本全国房价就下跌了65%。之后，日本的房价长期处于熊市中。日本东京2022年的平均房价仅排名世界第42位，远低于中国一线城市。日本房价从1990年开始下跌，直到2012年才停止下跌企稳，近十年平均房价涨幅只有57.6%。目前，日本的平均房价约为1.6万元/平，许多城市比中国的一、二线城市便宜。

日本目前能够保持相对稳定的房价的主要原因是：

1.对于那些建造低成本房屋并将其出租给中低收入人群的人来说，日本的年轻人不愿意买房。买房的平均年龄约为35岁，远高于中国第一次买房的平均年龄。

2.日本政府还通过立法为地方政府建设廉价住房提供实物、金融和税收支持，以改善国民生活条件。这些措施是确保房价相对稳定的主要因素。

新加坡有自己的方法来控制可能过高的房价，政府专注于合理解决普通收入家的生活问题。根据不同居民的收入水平设计不同的住宅，新加坡住宅一般分为政府住宅、执行公寓、公寓、土地住宅等。普通收入者可以通过公积金购买政府住房。目前，80%的新加坡居民居住在政府组房，政府在买房时给予一定的补贴。当然，这类房屋在购买和重新出售时也有许多条件限制，这样就可以在很大程度上消除炒房的可能性。

与组房相比，实行公寓更好，但对购房者有条件限制，月薪不能超过14000新元。

近年来，新加坡的房价继续稳步上涨，租金价格和涨幅大于房价。目前，新加坡市金融中心的公寓价格约为13万元/平方米，同等条件下的住宅要便宜得多，每平方米只有5万元左右。

目前，我国平均房价已超过1万元/平方米。近20年来，房价上涨远远超过上述发达国家。其中，北京、上海、深圳等一线核心城市的房价在20多年内增长了30倍以上。除了借鉴其他国家有效控制房价的经验外，结合我国国情和房地产市场特点，我认为我们可以从以下几个方面进行调整：

首先，地方政府不应该依靠房地产来增加GDP，也不应该过于依赖土地转让作为地方财政收入。这是目前中国房价过高最直接的因素。只有当面粉便宜时，面包价格才能下降。

二是鼓励年轻人租房，改变工作结婚必须买房的社会观念。

第三，建立更完善的住房安全体系，大力发展公共租赁、廉租赁、人才公寓等多元化的房地产安全住房。它可以结合不同群体的需求和收入，为不同的住房提供市场供应。

四、合理的房地产税政策，增加持有成本，特别是持有多处房地产，总价远远超过豪华住宅领域的市场价格，真正做到“住房不投机”。

五、建立完善的房屋销售、房屋租赁市场价格体系等。

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