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上海律师:非法取得的房屋设定的抵押有效吗？可以善意取得吗？
上海债权律师:非法取得的房屋设定的抵押有效吗？抵押权人能善意取得吗？
核心观点：抵押人通过非法手段取得房屋产权，但根据房地产登记的宣传效果，抵押权人根据贷款和抵押人是房屋登记权利人的情况与抵押人签订房屋抵押贷款合同，并根据抵押合同完成房屋抵押登记，抵押权的设立符合法律要求的形式要求。现在，如果房屋真正的权利人上诉要求清除设立在争议房屋上的抵押权，则需要证明抵押权人在获得争议房屋的抵押权时并不善意。抵押权人取得争议房屋的抵押权，符合善意取得的原则，法院不得支持真正权利人要求清理争议房屋上的抵押权。
法院：上海市第二中级人民法院
(2019)沪02民终6368号
当事人信息
上诉人(原审原告)：尹乐，男，1982年5月24日出生，汉族，住在上海市普陀区。
上海罗业律师事务所律师凌宏委托诉讼代理人。
被上诉人(原被告)：武振明，男，1955年9月14日出生，汉族，户籍在上海。
被上诉人(原被告)：1982年9月2日出生的丁宇星，汉族，住在浙江省台州市。
委托诉讼代理人：钟建玲，女，1968年3月25日出生，汉族，住在上海。
诉讼记录
上诉人尹乐拒绝接受上海市普陀区人民法院(2018)上海0107民初6013号民事判决，并向法院提起上诉。法院立案受理后，依法组成合议庭审理。这个案子现在已经结束了。
案件基本情况
尹乐上诉请求:撤销一审法院判决，改判支持尹乐一审全部上诉。事实和原因：一、一审法院适用法律错误，丁宇兴未在法定期限内行使上海中山北路XXXXX房屋（以下简称“争议房屋”）的抵押权，超过抵押期限的，应当清除抵押权；二、二。一审法院错误地认定抵押贷款协议有效，错误地认定丁宇兴的抵押权是合法的，是事实错误。根据有关法律和司法解释，丁宇星作为武振明合同欺诈案的受害者，涉及30万元的债权已被认定为犯罪赃款，丁宇星不应继续享有房屋抵押权；第三，一审法院错误认定丁宇星是善意的，丁宇星不应适用善意。本案抵押贷款协议签订中存在许多违反常识的情况，丁宇星并未履行善意第三人的注意义务。
吴振明辩称，认可一审法院的判决，上诉是尹乐的权利，对尹乐的上诉不发表意见。
丁宇星辩称，他不同意尹乐的上诉请求，要求驳回上诉，维持一审法院的判决。事实和理由：由于吴振明没有偿还贷款，房屋抵押权一直存在，双方也没有办理取消抵押权的手续。丁宇星不知道武振明和殷乐关于房屋纠纷的具体内容。丁宇星是以房产证合法有效为基础，借给武振明的，所以丁宇星是善意的第三人。
尹乐向一审法院起诉：1。要求清理房屋上设定的抵押权人丁宇兴的抵押登记；2。清理抵押登记过程中产生的费用由吴振明承担；3、案件诉讼费由吴振明、丁宇兴共同承担。
一审法院认定尹乐是争房产权人，2007年尹乐发现争房产证为假，随后犯罪。2007年11月5日，上海市普陀区人民检察院以武振明合同诈骗、贷款诈骗罪向法院提起公诉。2007年11月23日，法院作出第1038号刑事判决。本案查明的部分事实如下：“被告武振明是本市失业人员。自2001年6月起，居住在中山北路XXX弄XXX号XX室的女友姚萍萍家。2003年4月21日，被告吴振明经姚萍萍儿子尹乐(本市中山北路)＊＊＊＊＊＊房地产所有人)同意以尹乐的名义将中山北路XXXXXXXXX房地产作为抵押，向招商银行上海分行张洋分行贷款7万元。2004年6月3日，被告吴振明在姚平平及其儿子尹乐不在家的时候，窃取了尹乐的身份证、户口簿和产权证，并伪造了尹乐的印章。尹乐不知情时，委托房地产中介公司虚构购买房地产的事实，并出具虚假收入证明，与中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山分行签订个人住房商业抵押贷款合同。向银行贷款40万元，同意被告吴振明到期应返还银行本息57万元以上。向银行贷款40万元，约定被告武振明到期时归还银行本息57万元以上。被告武振明骗取银行贷款40万元后，将11.5万元用于归还招商银行上海分行张杨支行7万元的贷款和中介费，其余28.5万元用于归还招商银行上海分行张杨支行。后来，由于姚平平发现被告吴振明虚构房屋销售的事实，被告吴振明将25万元给姚平平，其余3.5万元用于偿还贷款，部分赃款被化用。2006年3月28日以后，被告吴振明不再归还银行贷款。本案发生时，被告人吴振明、姚萍萍仅偿还银行本金38、556.92元，利息42、547.23元。
事件发生后，姚萍萍退还了28万元人民币。2005年4月12日，被告吴振明向被害人丁宇星借款，以归还上述部分贷款和个人生活费用。被告吴振明谎称，该市中山北路XXXXXXXXXXX房的房地产为其所有，并以该房地产为抵押，向丁借款30万元。双方签订了《房屋抵押贷款合同》，约定贷款期限为两个月。同日，被害人丁宇星扣除利息后，通过银行将人民币27万元转入李红账户。扣除中介费后，李红将人民币221万元转入赵坚平，并给赵坚平数千元。被告吴振明从赵坚平处获得人民币6万元，余额作为赵坚平向被告吴振明借款。被告吴振明只将部分赃款归还银行贷款，其余赃款化用。至此，被告人武振明未归还被害人丁宇星人民币27万元的贷款……”
案件审理后，法院认为：“被告吴振明以非法占有为目的，使用虚假产权证明作为担保欺诈银行贷款，金额特别大，其行为构成贷款欺诈；被告吴振明以非法占有为目的，在签订、履行合同时，使用虚假产权证明作为担保欺骗他人的钱，金额特别大，其行为构成合同欺诈罪，应当依法处罚。上海市普陀区人民检察院的指控已经成立。被告吴振明自动自首，如实解释犯罪事实，自首，自愿认罪，退还大部分贷款欺诈赃款，可以依法减轻处罚。据此，法院作出以下判决：“1、被告吴振明犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑7年，罚款4万元；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑9年，罚款5万元，决定执行有期徒刑14年，罚款9万元。(刑期自判决执行之日起计算。判决执行前先拘留的，从2007年8月1日起至2021年7月31日止一日折扣刑期；判决生效后一个月内向法院缴纳罚款。）2、将被拘留的赃款28万元返还中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，其余赃款依法返还受害单位中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行及受害人丁宇兴。“上述判决作出后，吴振明拒绝接受，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉。法院于2008年3月10日作出判决，“驳回上诉，维持原判”。上述判决现已生效。尹乐于2018年4月3日向法院提起诉讼，要求判决如其诉讼。
一审法院还发现，2008年4月17日，该房屋产权更正登记为尹乐名下。2、争议房屋于2004年6月22日设立抵押。抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，债权40万元，债务履行期为2004年6月18日至2019年6月17日。3.争议房屋于2005年4月15日设立余额抵押，抵押权人为丁宇星，债权3万元，债务履行期为2005年4月12日至2005年6月11日。四、武振明上述贷款均未还清。
一审法院认为，民事活动中的担保和抵押应当遵守法律规定。根据本案目前可以查明的事实和证据，吴振明以虚假产权证明作为担保，通过房屋抵押贷款合同与丁宇星完成房地产抵押。丁宇星获得的抵押权是基于吴振明通过欺诈获得的行政登记。根据“谁主张谁提供证据”的诉讼规则，如果尹乐想否认抵押合同的有效性，应从现有查明的事实和证据分析中提供证据，抵押合同的形式和内容不违反法律规定。尹乐没有确切的证据证明，丁宇星作为抵押权人，有一个过错，他知道吴振明仍然是恶意的，或者没有尽到仔细检查的义务。相反，丁宇星根据合同向吴振明提供贷款。因此，法院无法确定丁宇星以非善意的目的获得了房屋抵押，尽管吴振明确采取了欺骗手段，丁宇星的合法抵押权人的地位和抵押贷款合同的有效性也不容否认。如果殷乐认为武振明的行为构成侵权，殷乐和武振明可以通过其他方式解决。综上所述，由于证据不足，法院很难支持尹乐的诉讼。
一审法院作出判决：不支持尹乐的诉讼请求。
尹乐、吴振明、丁宇星都没有在二审中提供新的证据。经审理发现，一审法院发现事实属实，法院予以确认。
裁判分析过程
法院认为，设立抵押权应当遵循有关法律的规定。根据生效（2007）第1038号刑事判决和法院发现的事实，虽然吴振明通过非法手段获得房屋产权，但根据房地产登记的宣传效力，丁宇星基于贷款和吴振明房屋登记权利人，与吴振明签订房屋抵押贷款合同，并根据抵押合同完成房屋抵押登记，抵押的设立符合法律要求的形式要求。现在尹乐上诉要求清理设立在争议房屋上的抵押权，这需要证明丁宇星在获得争议房屋抵押权时并不善意。根据尹乐提供的证据和法院发现的事实，不足以证明丁宇星在与吴振明签订房屋抵押贷款合同和处理房屋抵押过程中存在恶意或不谨慎的义务，丁宇星也按照房屋抵押贷款合同向吴振明支付相应的贷款，因此法院认为丁宇星获得房屋抵押符合善意原则，本院不支持尹乐要求清理房屋抵押权的诉讼。
综上所述，一审法院作出的判决并非不当，法院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
判决结果
驳回上诉，维持原判。
二审受理费130元，由上诉人尹乐承担。
本判决为终审判决。
孙幸冬，法官助理
吴海蓉，审判长
审判员王晓梅
审判员俞璐
二〇19年8月30日
书记员倪晨
附：相关法律规定附：相关法律规定
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院审理上诉案件后，应当按照下列情形分别处理：
(一)原判决、裁定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的形式驳回上诉，维持原判决、裁定；
律师介绍
俞强律师毕业于北京大学法学院，在上海君澜律师事务所工作，合伙人律师。他的主要执业领域是证券金融和公司商业领域的诉讼和仲裁案件，特别擅长处理银行债权、证券权利保护和公司股权（投资并购）、重大商业交易、公司解散清算、破产等领域的纠纷，代表了多起影响较大的商业案件。多年来，我们一直专注于复杂和困难的商业领域的法律纠纷，在解决各种商业纠纷的过程中积累了丰富的经验和法律专业知识。
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我司专注于为产权所有人进行以房契作为抵押，取得借款按期付息，房屋产权仍由产权所有者自行管理。
