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“以房养老”理财是骗局！诈骗套路曝光

打着“以房养老”旗号

欺诈老年人

“坑”钱又“坑”房

什么是“以房养老”？

老年人如何防范这种骗局？

北京金融法院司法指导中心

普法小栏目

受访专家

李丽丽，北京金融法院法官

王雷，中国政法大学民商经济法学院副教授

舒瑞，北京西城法院金融街法院副院长

“以房养老”是一种保险而不是财务管理

针对养老问题，原保监会于2014年在北京、上海、广州、武汉开展了住房反向抵押养老保险(以下简称住房养老)试点。2017年，试点扩展到全国。

李丽说，“住房养老金”主要是指老年人将住房抵押给保险公司，每月领取一定数额的养老金，为老年人提供了一种养老金理念，帮助老年人获得“养老金”。

《中国消费者日报》记者了解到，目前只有幸福人寿、人寿保险两家公司开展了“住房养老”业务，推出了“住房宝藏”和“安居乐”老年人住房反向抵押养老保险。

“这种保险的商业逻辑本身也很简单：老年人把房子抵押给保险公司，保险公司每月给老年人钱，老年人死后，保险公司清理房子。”舒瑞指出，这是一种保险产品，而不是投资和金融产品。但“住房养老保险”被口碑传播为“住房养老”，使人们产生曲解。

在舒瑞看来，一些犯罪分子对“以房养老”进行了各种曲解和诠释，有的甚至以国家政策的旗帜作为虎皮，以权威机构的名义欺骗老人。但事实上，他们所谓的“以房养老”和国家鼓励的“以房养老”根本不是一回事。

“以房养老”套路贷存五大特点

王磊指出，骗子最常用的是以“住房养老”的名义实施“常规贷款”等违法犯罪行为。“住房养老金”常规贷款欺诈导致参与其中的老年人不仅没有得到养老金，而且还失去了房子。

常规贷款“以房养老”的操作流程一般为：

老年人将房屋抵押给金融机构介绍的投资者，与投资者签订贷款合同，然后将贷款资金投资于金融机构，以住房养老项目获得金融收入作为养老金，金融机构将向投资者支付利息。

在此过程中，老年人委托金融机构的工作人员办理房屋销售和抵押登记手续，经公证的抵押合同赋予合同强制执行力。由于金融机构收集的大量资金脱离监管，被挪作他用后，金融机构的资本链可能会断裂，无法偿还。此时，投资者申请强制执行老年人抵押的房屋，导致老年人的房屋被强制执行。

“这种常规贷款使老年人陷入合同陷阱，最终房财两空。”王磊说，常规贷款有五个特点:

一是贷款合同、抵押合同、委托合同、还款合同、养老服务协议等合同结构复杂，形成法律闭环，老年人难以具备相应的专业判断能力。

二是实施常规贷款的经营者在经营活动中经常夸大宣传，声称有官方合作背景，赢得老年人的信任。

第三，经营者经常安排其工作人员作为受托人甚至投资者，代表他们办理房屋销售或抵押登记手续。

第四，常规贷款涉及大量受害者，形成一个巨大的“资本池”，脱离监管，往往涉嫌非法吸收公共存款、集资欺诈等刑事犯罪。

第五，需要通过渗透审判理念，结合证据链，通过现象看到常规贷款的本质，认定恶意串通合同无效，欺诈合同可以撤销，或者老年人没有交易意图，合同不成立。

正规的“以房养老”不会出现理财等合同

如何辨别“以房养老”骗局？

舒瑞说，正式的“住房养老金”只是一种由专业保险机构经营的保险产品。在处理过程中，不会有贷款合同、房屋销售合同、财务管理合同。此外，房屋所有权始终归老年人所有，只要保险公司有抵押权，保险公司就可以在老年人死后处理房屋。

办理“以房养老”保险后，能否提前终止合同？

王磊说，住房反向抵押养老保险的投保人并没有提前向保险人支付保费，而是直接按照合同从保险公司领取养老金。其抵押住房担保投保人的“养老保险费”。保险合同的投保人可以随时终止保险合同，但应当支付已领取的养老金。

涉及相关项目时，老年人应注意什么？

王雷提醒以下三点：

首先，老年人在签订“住房养老”相关合同时要小心，应寻求专业人员帮助识别合同内容，通过合同雾识别抵制常规贷款。

其次，常规贷款下的贷款合同通常约定远高于商业银行贷款的利息。

第三，对于低风险甚至无风险、高收益的养老投资项目，要提高警惕，了解其商业逻辑。

《中国消费者报》记者注意到，银监会消保局于2021年6月发布了风险提示，针对“以房养老”骗局。风险提示表明，该保险在中国仍处于试点阶段，相对较小，准入门槛高，法律关系复杂，风险因素多，对机构业务和销售管理非常严格。犯罪分子所声称的“住房养老”与国家试行的住房反向抵押养老保险完全无关。它只是利用国家政策宣传非法集资活动的手段。事实上，它根本没有相应的资格和能力。这往往是一个“以新还旧”的庞氏骗局。

记者/聂国春

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