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中国金茂拉长了长期债务 上海金茂大厦也被抵押ABS融资

生产：新浪财经上市公司研究院

近日，中国金茂宣布已成功发行5年期17亿元的公司债券。同时，根据上海证券交易所公司债券项目信息平台，名为“金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）”的项目状态也更新为“已被接受”。

ABS融资核心资产陆续抵押

上海金茂大厦、上海中心、全球金融中心作为公司标志性的自有物业，被称为“浦东三件套”。金茂大厦共88层，总建筑面积约29万平方米。主塔由国际甲级办公楼、上海金茂君悦酒店、88层观光厅组成，位于陆家嘴金融贸易区的核心位置，是上海最现代、最具活力的商业区。

事实上，自去年以来，包括合生创展在内的许多房地产企业对ABS融资表现出了高度的热情，中国金茂也不例外，规模也不如。

2022年4月，金茂“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划(碳中和)”87亿元的单碳中和CMBS发行规模创下新纪录。同样值得注意的是，“中信证券-金茂凯晨ABS”的基本资产是北京凯晨世贸中心，近三年平均出租率一直高于99%。

此外，2022年11月，“中金-西城金茂中心资产支持专项计划”的基础资产为西城金茂中心；2022年11月，“国君资产管理-金茂绿色建设能源运维基础设施1-5期绿色资产支持专项计划”的基础资产为金茂绿色建设基础设施；2022年10月，“金茂华富-金茂商业卓越2号重庆龙悦里资产支持专项计划”的基础资产为重庆金茂龙悦里；2022年4月，“金茂华富-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划”的基础资产为长沙金茂大厦北塔。

连续ABS融资使金茂官网显示的许多主要商业租赁自持物业处于抵押状态。公告显示，截至2022年中，金茂抵押物业、工厂、设备38.3亿元，投资物业118.74亿元，公司账面固定资产和自有物业账面价值119.65亿元，316.35亿元。如果再加上2022年下半年和今年年初的几笔重要融资，金茂的抵押资产规模会更大，抵押比例也会更高。

长期债务继续扩大

截至2022年6月，中国金茂计息银行贷款等贷款总额约为1141.72亿元，其中一年内到期债务约为280.59亿元，仅占24.6%。第二年债务占21.14%，三年后债务占54.3%，债务结构相对合理。

然而，随着ABS融资的持续实施，中国金茂的长期债务和总债务规模无疑将继续扩大。除银行贷款、公司债券、中期账单等融资工具外，仅增加上述ABS融资规模，就近200亿元。预计到目前为止，中国金茂的总债务规模将大幅增长。

事实上，近年来，中国金茂债务总额的增长主要集中在长期债务上。2017年至2022年中期，短期债务规模相对可控，长期债务翻倍。过去两年持续扩张的ABS融资或中国金茂债务管理的理念是一致的。

此外，热衷于ABS融资、拉远债务，或与2022年中国金茂销售端和现金流走弱有关。

截至2022年底，中国金茂共签约销售额1550亿元，同比下降34.21%，建筑面积约779.53万平方米，同比下降40.97%。今年1月，中国金茂及其子公司签约销售额100亿元，与去年同期持平，基数较低时无明显反弹势能。

一方面，销售收款增长疲软，另一方面，中国金茂的城市经营业务和自有物业经营需要大量资金来维持。2022年上半年，经营活动的现金流改变了多年净流入的趋势，净流出为34.02亿元，投资活动由多年净流出改为流入。对于中国金茂来说，目前只能量入为出，这不仅减少了土地收购，而且延长了债务期限，以缓解现金流压力，等待销售复苏。

根据金茂债券发行报告，2022年1月至9月，公司征地面积仅为218.71万平方米，征地强度（征地面积/销售面积）仅为0.4，土壤储存池收缩。此外，北京兴茂房地产有限公司上市转让泉州振茂房地产有限公司50%的股权，也是金茂调整的信号之一。

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