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房屋销售中的两个常见问题一次告诉你答案

问题解答

网上签订的合同可以抵押吗？

答：没有。房地产抵押贷款的本质是在借款人即债务人的房地产所有权上设立抵押权，以保证其向银行借款的债务。

网上签约备案只是双方向有关部门备案购房合同的一种行政行为。它不能使买方获得房屋所有权。如果买方未能获得该房屋的所有权，银行将无法在该房地产上建立抵押权。

那么，购房者什么时候通过买卖合同获得房屋所有权呢？

答：房屋所有权在办理所有权转让手续后生效，即所有权登记后取得房屋所有权。一般来说，买卖双方在房地产登记中心完成产权转让（在房地产登记表上登记）。一般来说，买受人取得房地产登记所有权证，即房地产证。

中国民法典规定的可抵押财产包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；海域使用权；生产设备、原材料、半成品和产品；正在建造的建筑物、船舶和航空器；运输工具；以及法律、行政法规不禁止抵押的其他财产。

问题的延伸

房屋销售合同的签订和支付等主要义务的履行发生在购买限制政策之前，但当买方现在不符合购买限制政策的要求时，卖方是否可以要求终止合同，理由是买方没有购买资格？

答:没有。合同终止会导致双方利益严重失衡，此时房屋出卖人主张终止合同，不符合法定终止和约定终止的规定，不享有终止合同的权利。

在涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件中，应遵循维护国家住房限购政策、保护当事人合法权利的原则。一方面要防止买家恶意规避国家住房限购政策，另一方面要考虑具体案件的特殊性，妥善保护诚信守约方的合法利益。

虽然购房者属于限购政策中规定的限购对象，但双方房屋买卖合同的签订和付款都早于限购政策。

购房者已完成付款，合同履行程度较深。购房者诚信履行合同，没有恶意规避国家住房限购政策。

如果双方之间的房屋销售合同因买方不符合购买限制条件而终止，将导致双方利益的巨大失衡，难以保护善意买方和诚实履约方的合法利益。此外，卖方主张终止合同，不符合法定终止和终止协议的规定，不享有终止合同的权利。

三、法律和政策链接

【中华人民共和国民法典】

第二百零九条房地产产权的设立、变更、转让、消灭，应当依法登记有效；除法律另有规定外，未经登记不生效。

依法属于国家所有的自然资源，所有权不得登记。

第三百八十七条债权人需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神，进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(北京市政府办公厅(2011)8号文件)

(十一)加强对购房者资格的审查，确保限购政策落实到位。住房和城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力资源和社会保障部门，进一步完善信息共享和购房者资格验证机制。购房者提供虚假证明文件的，不办理产权登记手续，并承担相应的经济法律责任。房地产开发企业和房地产经纪机构未严格核实购房人购房资格，违反商品房销售合同或者代理合同的，依法严肃处理。

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