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2024-05-02 22:46·潇湘晨报
为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，4月29日，自然资源部办公厅公布了关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知。通知明确，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
根据通知，各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。
通知提出合理控制新增商品住宅用地供应。各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
同时，各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应；以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的，应按照本通知要求实行供地调控。
通知还明确，各地要依托土地市场动态监测监管系统，掌握超期未动工两年以上住宅用地底数，持续动态更新，拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施，建立台账，实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。
自然资源部办公要求省级自然资源主管部门加强对地级以上城市、地州盟所在地及重点县（市）住宅用地供应工作的指导监督，采取有效措施，督促落实住宅用地供应要求。要依托本地网上交易平台以及土地市场动态监测监管系统，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长；要按季度核查市县落实供地计划和住宅用地供应调节机制的情况，并在省内通报，通报结果同时报部。
根据易居研究院近期公布的数据，3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。也就是说，按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高，其对房企去库存和资金状况安全等都容易产生困扰。
据该研究院统计，3月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为19.2、21.6和33.1个月。
就城市来看，3月份去化周期偏高的10个城市为：韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴。此类城市去化周期普遍超过3年的水平。而去化周期偏低的10个城市为：上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都。此类城市去化周期总体在1年左右水平。
据其分析，去化周期压力相对大的城市有几个重要特征，比如人口导入速度相对慢、购房需求相对单一、为都市圈中过去投资投机属性较强的城市。而对于去化周期压力相对小的城市来说，城市基本面不错且经济发展状况不错、年轻人导入速度快、政策积极有效、市场波动性小且韧劲大、城市宜居价值高等。
潇湘晨报记者牛蕊
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