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转载： 原创 2024-01-22 13:10·天津365淘房
哇，大户型变抢手了！你敢相信吗？
但事实就是如此。
现在，天津一些高端改善盘的大户型，很是走俏。
根本不愁卖。
绿城凤起悦鸣，215平米标准层报价1450-1500万，折合单价6.7-6.9万/平米。
一楼更是高达1950万。
但出人意料的是，高总价并没有吓退买房人。
该户型反而卖的很好。
现在，已经去化一半多了。尤其高区，已基本没啥房子。
目前全盘215平米仅剩12套。
10套标准层+2套一楼。
180平米，抄起来至少也得1150万起。
没想到却成畅销款。
目前1、2号楼已经卖得差不多了。
新加推的3号楼，也是该项目最后一栋180平米，一共24套。
总价1240-1280万/套。
相比之下，反而是起步面积段150平米，卖得不太好。
除了在售的不到30套房源外，还有4栋楼没有开。
总价900-970万左右。另有一套特惠房，总价仅约869万。
是不是很奇怪？
面积相对小的，价格便宜的，反而卖不过大面积、高总价的。
实际上，绿城凤起悦鸣并不是个例。
体北金茂府，也是大户型卖得好。
当时236平米刚出来时，还觉得惊讶，因为旁边的体北鲁能公馆，最大面积仅166平米。
而金茂竟将上限拉到了236平米，真是太敢了。
事实却是，该户型最不愁卖。
首开的7号楼，当天全清，是所有户型中去化最多的。
该户型全盘共计三栋、33套。
目前已经仅剩下十几套。
这可是总价1500-2000万左右的房子呐。
开发商自己都后悔了。
一是觉得，做少了；二是认为，做小了，还可以继续做大。
宜禾半岛观邸，最大面积247平米，不找人托关系根本买不着。
目前全盘仅剩20套左右，在蓄客，等加推。
反而是最小面积124平米，卖得最差。
还有铂悦融御，现在178平米的，全盘仅剩下最后4套。
套均价在千万左右。
143平米还有差不多一栋楼的量。
中海云麓公馆，大户型175平米，早早就已经卖完了。
而最初为保流速做的96平米，反成鸡肋。
不仅不走量，还卖不上价。
每每项目推出特惠房，必少不了它。
……
果然，改善与刚需，是两个世界。
在刚需的世界里，价格就好似如来佛的手，任你看再多房子，再怎么心动，都无法逃脱它的束缚。
所以，普遍的，小户型是抢手货。
而且单价也高。
改善，则是另一套逻辑。
比如，格调松萝花园，114平米均价24000元/平米，130平米均价25500元/平米，143平米均价26000元/平米。
面积越大，价格越高。
这是带“改”字楼盘的共性。
魔幻的是，现在改善盘不止有价，也有量了。
而且越来越明显，户型越大越好卖。
为什么呢？
一是，改善非价格敏感型，他们不缺购买力，缺的是能撬动购买需求的好产品。
而大户型往往产品属性更强。
好似飞机上的头等舱，会放在小区最优的位置，集中着最优的资源。
包括景观、采光、配置等。
而且在改善的认知里，房子即面子，要买就买最好的。
二是，从资产属性看，改善盘中的大户型，保值性更好。
仁恒海河广场就是个典型。
大户型几乎每个月都有成交，而90平米去年仅卖出过一套。
50平米更是一年多了都没有成交。
并且，价格也不及大户型。
90平米2023年9月份的成交价是49984元/平米。
而当月成交的109平米卖到了5万8以上。11月15日成交的一套169平米，更是卖到了破6万。
可见，好资产自带流量。
这就是真实的天津市场，极其魔幻。
刚需盘只能靠“拼跌”博“关爱”。
改善，却出现了量价齐升的“凡勃伦效应”。
看来，开发商原来为求安全，做产品面积段跨度大，不敢聚焦的观念，也得变变了。
要知道，在南方很多城市，高端盘都是180平米起步。
只要产品够好，不愁没有市场。
现在，天津高端盘的强势，已经展现。
预计今年会更加突出。
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