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转载： 原创 2024-01-22 21:35·楽克行
最近有几个关于房地产话题，我们来聊一聊。
一是中国到底有多少套房子？到底够不够住？
二是房子为啥越来越贵？价格是炒出来的吗？
三是消费为啥越来越没信心了？怎么不买房了，还不消费了？
四是未来的房子如果不涨了怎么办？租房好还是买房好？保障房还一直在建？
以上是今天的话题
我们先来看第一个话题：中国到底有多少套房子？到底够不够住？
2023年2月16日，住建部已经查清全国城乡房屋建筑一共有6亿栋，说是农村占了近50%。
猛的一看这个数据那感觉到房子已经够住了，毕竟中国就14亿人。
但是这个房屋建筑和商品房住宅并不一个概念，这个里面还包括了写字楼、厂房、酒店、医院、学校等等商业和公共设施。
于是如果结合近些年新建房屋的数据来看，截止到2023年中国城市商品房套数大约在3亿到3.5亿套左右。如果按照每户3人算可满足10.5亿人居住。目前中国城市房屋空置率平均在20%-30%左右，中国城市常住人口大约有7.7亿，基本保持一致。
当然这个数据也不准确，也不是重要的参考指标，只不过是粗略的算一下，做到心中有个数。
首先是如果按以上的数据来看，我觉得中国的房子肯定是够住了。
但是中国人往往对房子的评价标准并不是够住，通常是要“住的够好和拥有的够多”。
住的够好，其实就是个人对美好生活的向往。
老房子换新房子，小房子换大房子，大房子换别墅，老小区换新小区，普通住宅换高档住宅等等。
拥有的够多，这就是个人对财富的追求。
当全社会的群体达成房价永远上涨的共识之后，房子就拥有了金融属性，有些东西一旦沾上金融通常就显得很高大上。
这些共识就是：房价永远上涨，财富通过房子能保值增值，跑赢通货膨胀。
因为大部分人的概念里面是货币会贬值，认为货币贬值的速度是与GDP的增长率挂钩的，比如每年GDP增长7%，有人说你的货币价值就要贬值7%。
这其实是个错误的观点，货币的贬值率还真不是这么简单的得出来的，提这个说法的人可能是为了让人更加易懂，既然手上持有现金会贬值的，所以财富保值增值就是一个符合逻辑的理财概念。
在这种情况下，如果你手上有了闲钱之后，你会干嘛？
那就是买房子、囤房子、炒房子。
全民干这件事情之后就会造成一个后果，房子越屯越多，空置率越来越高，房价也越来越高，然后买不起房的人也越来越多。
所以第二个问题：房子为什么越来越贵？价格全部是炒出来的吗？
我前天写了一篇关于日本房价泡沫的文章，大家有兴趣可以看看。
现在看来炒房就是一个鞭炮齐鸣、击鼓传花的游戏，核心难点在于在最后一棒之前出手。
中国的房子目前来看肯定是够住的，因为还有一个指标是可以参考的，那就是二手房挂牌量。
因为这些二手房基本上可以判断绝大部分的比例是投资属性的，当然不排除一些改善型的需求，要买小房或者是买老房换大房换新房的。
改善型置换的这个量我初步估计大概10%左右，但是基本可以忽略不计。
以武汉为例，2023年二手房挂牌交易量近19万套。
如果全部释放的话，一套住3个人，就得住近60万人。但这些挂牌只是下定决定要抛售的，还有很多没有下定决心的，还在观望的，这部分观望的至少还有近10万套。这样算下来近30万套，那就是够90万人住。
按武汉的数据为例，那全国也差不多，房子是够了。
那么既然够住，为啥很多人买不起房？
这就是个很严肃的话题了。
买不起房，直观的现实就是因为“穷”，没钱怎么买？
我们绝大多数普通人买房那基本是要掏空好几个钱包的，这个也是现实的问题。当然这也是我们的传统，不帮子女，那去帮谁，辛苦一辈子就想子女少吃点苦。就是这么个朴素的想法。
买不起，还是因为房价高，收入低，贫富差距大，炒房投机的人太多了。
屯房的人太多了，所以就不停的开发，不停的卖地，不停的出新房，出了新房不停的买，不停的屯，所以还是远远不够。
所以说如果从某一个角度来看，中国的房子肯定是够住的，但是又不够住。
够住，是因为全部释放出来，够住，但是不可能。
不够住，是因为不可能全部释放出来，所以必须要不停的新建，而且保障房也在不停的新增，还有就是保障性住房也在新增。
以上这些就是要满足不同的群体的住房需求。
同时也符合经济发展的思路，我之前也说过，经济要发展，那就必须要有新增市场。房地产这么多年，为啥要一直发展？就是要不停的做增量。
做增量有什么好处？
做增量就意味着货币可以流通起来，就业机会就会稳定住，失业人口就会减少，赚到钱了就可以促进消费。
我之前说过：你的消费就是别人的收入，别人的收入同时也带动了其他的消费。
如果大家都不消费，或者是消费欲望值非常低，那么就很可怕。
会造成什么？
整个社会经济没有灵性，没有流动性，贫富差距越来越大，而且大家都赚不到，想赚钱的越来越卷，一直卷死对手。
如果你仔细观察的话，就会发现餐饮行业现在是不是越来越卷了，感觉比以前便宜多了。但是即使便宜，餐饮市场的消费增量也几乎没有。
餐饮行业是一个巨大的存量市场，因为毕竟人是要吃饭的，吃好吃差，天天要吃。
这个就与其他行业完全不一样，一天至少吃一顿，但是鞋子衣服，我可以一年不买新的。
再话说回来，我们现在的经济主要是靠三驾马车：外贸、投资、房地产。
如果这三驾马车都在做增量的时候，经济肯定好。
疫情之前的那几年，我们的外贸非常的好，贸易顺差特别的大，进口少出口多，我们生产的东西出口多了，其实就是增量市场在扩大，商品卖到全球去。
外贸好了，那投资就增强了，不管是外资还是内资，投制造加工业、电动汽车等等行业的积极性就高了，既然投资多了，那么就业就好了，大家都有工作了，都能赚到钱了，那还怕不消费？
所以有些年汽车和房子都卖得很好，餐饮娱乐也非常不错。
外贸好了，投资好了，房地产一定就会好。
工厂机器24小时不停的干，生产的东西全出口，国外的订单源源不断，工人天天加班干还来不及。
曾几何时，到处都是一片热闹的景象。
特别是餐饮行业体现的尤为明显。
干工程的，小包工头这类的，赚到钱之后那不得下馆子喝顿酒、唱唱歌啥的。
干业务的，客户来了你不得招待一下吃喝，唱唱歌啥的。
反正一切都是向好的趋势，在外面吃吃喝喝玩玩，这个成本得花，而且肯定是赚得回来的。我安排你吃喝玩，花一万，那我不得在你这里赚5万回来才行。
现在不一样的了。
干工程的现在没几个了，小包工头也少了，上游的资金没回来，下游的工人和供应商的款是要付的。以前有点家底的，可以垫付，但家底打光了还不够的，那只能是先跑一跑，躲一躲了。
现在各地要求公职人员不能随便在外面吃饭，搞聚会，这样又少了一部分。
做生意的老板们因为效益不好，明显请客吃饭的次数少了。
所以餐饮这个增量市场一直没起来，一直就是存量市场在消化。
但是存量市场就那么大，普通人不可能天天下馆子的，越来越多人觉得在家吃挺不错的。
所以说只要普通人赚到钱了，对经济预期的判断向好，消费那就没有问题。
我始终认为有钱不会花的傻子真没几个，只有巧妇难为无米之炊。
前些时候央视白岩松说中国人有钱怎么不敢花？当然还有很多其他的专家也这样说过。
但事实是如果按照某种口径来说确实是有钱。
比如说，你和马云的财富来平均一下，你绝对是有钱的，那怕你月薪3000块，你俩加一起再平均你也是亿万富翁。
这里面就造成一个误区是“被平均了”，月薪3000的是大部分的普通人的收入，但马云这样的全国就一个。
我们目前的贫富差距较大，看基尼系数就知道了，这个系数比大部分发达国家的要高得多。
大部分发达国家基本都是在0.4以下，我们2022年是0.47，国际上基尼系数的警戒线通常认定为0.4。美国可能比我们还要高一点。
那么既然是被平均了，那就不奇怪了，基尼系数高，富人少，穷人多，财富高度被集中了。
但是社会的消费逻辑一定要搞清楚，那就是靠的是普通的消费拉动的。
你千万不要指望富人在一个房间装两台空调，夏天一台，冬天一台。
消费靠的是千千万万的普通人来拉动出来的，就像是买房子，都是千千万万老百姓买的。
那么消费为啥提不上去？
因为富人的消费范围有限，他们也不存在对消费有没有信心的问题。
但是普通人需要有这个信心，而且国家的富强一定是要建立在普通人富裕的基础上的，双向奔赴才行。
近期各类的统计数据出炉了，GDP、人均GDP、GDP增长率等等。
这些其实都是给外人看的，普通人看了也不会懂，一看人均GDP，反而还会感觉自己拖后腿了。
所以有时候我们得向内求，要国富民强才行，要承认这个现实就是普通老百姓的生活和压力还是很大的。
至于说房价是怎么涨上来的？
这个话题其实说过多次，我前天有一篇文章是：日本楼市泡沫启示：楼市泡沫如何形成的？为何说失去了30年？
大家有兴趣可以看一看。
其实内的逻辑是差不多的，但也是有一点区别，大致有以下几个方面。
一是我们发展房地产，基本上是有一条线的。
主要是分税制改革后才逐步发展起来的，分税制改革简单来说就是当时中央没有钱了，地方有钱了，但是各地经济发展差距特别大，中央需要来搞转移支付，就是税收统一收上来，分税制做了中央和地方的分配方式的调整，中央再把收上来的钱再转移支付，同时也可以集中力量办大事。
二是分税制后，地方经济的动力不强了，因为钱少了，所以就得要找到新的经济增长点，于是后来就出现了土地财政。地方政府靠土地税收就能大力拉动地方GDP，再到最后就是这套东西越玩越熟练了，越来越依靠这个了。
三是你既然要依靠这个就得要有一个好故事可以讲。
好故事从哪里来？比如说中国有有12亿人没有喝过咖啡，那你说这个市场大不大？比如说发达国家城镇化率要达到60%，那中国目前还有几亿人没有进城，进城了就得要有房子住，那是不是市场就特别大了。
好故事太多了，结婚要买房，买房就有家，丈母娘要买房，不买不答应，爱情的尽头就是房，婚姻的坟墓也是房。
所以整个社会营造了这样一种氛围，达到了这样的一个共识。
这些都是营销做出来的，用世俗的要求来实现道德的绑架，最后让自己变得世俗。
所以在各方的推动下，房子越来越贵，地方赚了钱，开发商赚了钱，剩下的相关产业的人也赚了钱，老百姓赚了钱也往里面送钱，一送就是三十年。
以上就回答了今天的第三个问题：消费为啥越来越没信心了？怎么不买房了，还不消费了？
但是房子这个东西吧，随着观念的转变，也在变。
以前房子就是住的，每个人都带着对美好生活和物质的向往，所以买房真的就是为了住，就是我说的乡下进城，老换新、小换大。
后来房子的身份升级了，变成了资产了，带有金融属性了。
于是房子就越来越贵了，后来就贵得不像话了。
让你用未来的三十年来赌，所以房子涨价害苦了普通人。
为啥？
富人有1000块，他可以捐10块，但是穷人就只有10块，9块用在了房子上面，而且还要20年、30年来偿还。
买房的时候，最多只会考虑三五年的收入和当时的贷款利率，但是还房贷的时候要二十年、三十年，中间你不能断。
试问有谁能保证二十年，三十年的工作和收入稳定？
所以本身这就是一个矛盾。
那如果我们按照资产的角度来看和当下的房产的制度来看的话，也会有几个问题。
一是现在的房子我们是使用权70年，但是你见过有多少房子到了70年还没有拆的？一辈子还真碰不到几个。
而且我们的房屋的建筑标准就是按50年设计的，现在房龄20年的房子都快是老破小了，所以你想30年、40年的房子现在会是啥样？你想住可能也没办法住，所以你还得继续买新房，如果旧房子没办法卖掉的话。
美好生活的向往会逼着你继续买买买。
二是房子如果拆迁，那么这就得买新房了，现在货币补偿已经不多了，拆迁给你置换个房子，装修你得掏钱吧。
一个房子很少有超过70年的，那有人说我都活不这么久，是的，你30岁买的房子，你能住到70岁就不错了。
这就会造成一个现实的问题，也就是你正好是贷款30年，可能你贷款还没有还完，又要拆迁了。真赶上拆迁了，那还好，如果不拆就是老破小了，而且住的人越来越少，为啥少？人口出生少了啊。
那你不就得想更进一步搬到人多的地方去住，所以你的需求又来了。
刚才我们说过如果把房子当成是资产的话，那么这个逻辑就要变一变了。
首先优质资产的特点是什么？
那肯定是保值、增值、流动性好（容易出手）。
现在如果按这个标准来衡量房子？一条都满足不了，最多是有价无市。
所以昨天网红大V卢克文就说2035年到2050年，绝大部分的房子都不值钱，甚至空着都没有人要，除了某些核心地段之外。
他的逻辑是人口减少和对于房子的影响，再就是房子作为金融属性的功能基本全无。
这个时候就有人提出来说那到底是买房还是租房？
五年前，十年前都有专家说过租房好，那个时候群体意识还没有打破，也就是房价永远上涨的意识还存在。
如果换到现在来看，那肯定是租房好，很简单的一笔经济账。
假如你的房子需要还银行100万房贷，贷款30年，粗略一算，最终大概是要还200万的，月供应该是5000左右。
假如你真就还到了30年，终于还完了，但是你的房子基本也没啥价值了。如果你现在是新房，2024年买的，到房龄30年的时候，大概也就是2054年吧。如果你是二手房，那可能到时候更不值钱了，就是拆迁也不值钱。
请注意：房子拆迁值钱是因为地价高，以后大部分地价不值钱，那拆迁就不值钱。
投资炒房的并不在这个范围内，因为他们是短期持有，涨了就卖，但是普通人不行。
因为就这一套房。
如果这么来算，肯定是租房更划算，而且越来越划算。
现在大部分的房子都是在负债状态，记住：大部分的房子都是在负债。
更加残酷的现实是：
我一个朋友说我现在供一套房给我小孩，等我孩子以后就不买房了，如果他赚不到钱，我就卖一套房。
别做美梦了。
你现在有自住的，还要去供一套房留给小孩，小孩长大后，至少要20年，那个时候房价是个啥情况？要我说赶紧卖了，特别是高价上车的，亏点也算了，要不然直接砸手里了。等你小孩20年后，你的房子已经淘汰了。
你永远要记住：
如果房子不是用来炒的，那么金融价值就几乎没有了，所以未来的房子只会是关注品质的提升，以后大部分几十年的房子都是淘汰的，或者是贬值的，不值钱的。
现在农村好多房子一样的，两层楼小别墅，全部空着，但是当年也是真金白银建起来的。现在却是住没有人住，卖也没有买。
所以这是个趋势，既然房子不能保值增值了，那么可能就要想其他的办法了，现在市场上面基本就剩下刚需买房和改善买房的了。
那有人说那为什么还要建那么多保障性住房？不是说房子够住了吗？
如果只谈住房，那肯定是够了，但是如果再加上美好生活的向往，要走向城里，那可能还是有一部分是没有房子的，加上房价高，买不起，确实很多人买不起房。
所以保障性住房就是针对这些人，他们在城市打拼，理应给他们一个栖身之所。但是有人说那租房不也行吗？现在这么多空房？
现在空的多是毛坯房，因为这些房子是用来炒房的，并不是为了出租来赚房租的。
所以人均住房面积说到了41.76平方，那说明房子够住了。但是为啥还有这么多人没有房子？
再就是建保障房，其实也是一个增量市场，不停的建、不停的拆，就一直有人参与就业，就一直有人在这个行业混生活。
有时候问题就是答案，答案就在问题中。
所以这个答案就可以从我们上面的问题中去寻找了。
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