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上海是房东还是银行？(附流程)
最近很多粉丝朋友都在问，带押过户的相关事宜。
北京已经跟进，上海会有新的行动吗？
带抵押过户对楼市有好处吗？
我以前没有这样做过买卖房子。会有风险吗？
今天，让我们详细谈谈抵押过户的来龙去脉。
帮你买卖房子不踩坑。
没有抵押过户的时候，没有抵押过户。
要了解带押过户的利弊，首先要了解没有带押过户的房屋交易。
举个例子：
如果你的房子还有200万的抵押贷款，你手头没有那么多现金来偿还贷款，你会怎么做？
你只有两个选择：
1、找一个首付200多万的客户，用现金还清银行的钱，解除抵押，然后转让所有权。
2、如果你找不到上面的客户，你该怎么办？你估计你只能向亲戚朋友借钱，或者去金融中介办理过桥资金。
但这两种选择都很尴尬。
首先，客户的现金要求相对较高，在实际谈判过程中，客户是有利条件的一方，会降低房屋的交易价格。
在延长交易周期的同时，有潜在的资本利息成本和贷款风险。
抵押房屋不仅交易成本高，时间长，而且流程繁琐复杂，无需带抵押转让。
有了抵押转让政策，流程会加快，可以大大节省房地产交易时间，降低交易难度和成本。
对于置换群体来说，带抵押转让确实是一个好处。
好处多多
用人的话说，即使你无法偿还现有的抵押贷款，也不会影响你更换下一个房地产。
一方面，这是今年全国首个新的房地产市场政策。
此外，一向严格调控的北京，在《通知》第二天迅速实施带抵押转让，
也令人惊讶。
北京在政策上也做了一些创新，明确与跨银行贷款兼容。买方可以选择卖方贷款银行或在其他银行申请贷款。
这增加了买卖双方选择银行的灵活性。
事实上，早在22年，这一政策就在全国100多个城市试点实施。
这一次，要在全国范围内实施，意图也很明显：要加快市场流动性，继续向改善群体释放利益。
对于目前的楼市来说，这一招至少有三个好处。
一是加快置换过程。
现在一线城市至少有2~30%的交易是卖一套买一套的替代群体。
抵押转让可以直接降低上下家庭的现金压力，加快置换速度，稳定交易预期。
让置换群体更放心、更大胆地换房。
二是银行可以留住优质贷款客户，减轻提前还款压力。
过年后，很多人觉得之前的房贷利率比较高，争相“提前还贷”。
银行的压力不小，毕竟他们赚的是利息钱。
变相也伤害了那些想提前还清贷款卖房的房东。
房东抵押（12家合作银行）未注销的，买方也可以正常申请贷款。
正常转让后，等待买方贷款还款后，可以直接偿还上一家银行的贷款余额。
银行可以尽可能地留下高质量的客户。
第三，可以避免抵押过程中的资金风险，有效消除中介吃差价的问题。
买卖双方都不用借钱提前还清贷款，避免了卖方拿钱跑路的问题。
实行带抵押，也不容易被吃掉。
以前一套500万的房子，中介跟你说房东出价520万，你不懂就直接付钱。
中介可以吃20万的差价，神不知鬼不觉。
实行带押过户后，谈了多少钱，直接把钱存入银行监管账户。
中介机构也很难作弊。从交易到结束，钱都在银行。
对买家来说，这确实是一个很好的政策。
阻力何在？
这似乎是一个很好的政策，但在实际执行过程中仍会有一些阻力。
第一个阻力
银行可能不愿意实施。
例如，在贷款银行方面，如果上下家的贷款银行不是同一家，那么原来的银行就相当于失去了贷款业务。
另外，以前的抵押贷款利率约为5%，现在利率约为4.65%。
带押过户，银行利息收入减少，银行收入减少。
在实际执行过程中，一些银行工作人员可能会为业绩设置障碍。
难怪有网友说:带抵押过户，感觉就像携号转网。
换了银行，待遇没有好转。
第二个阻力
在房东层面，也有阻力。
目前，上海的抵押转让需要资金监管。
经买方贷款银行批准后，直接进入监管账户。
等到转让后，新产证出来的资金才会进入房东的账户。
这个过程会让急着卖房打新的房东难以接受。
房子已经是别人的了，我还没看到钱。
是你，你会怎么做？
此外，如果买方申请贷款时间过长，卖方应在结清贷款前按常支付所有利息。
无形中，房东的成本增加了。
因此，虽然带抵押过户，但对于购房者来说，好处很多，
但银行和房东并不一定真的高兴。
操作细节
为了操作带抵押转让，我们需要了解要求。
根据最新消息，上海招商银行分行于11日完成了首次登陆。
目前支持的银行有12家。
但需要注意的是，目前的抵押转让必须满足四个条件：
1、房屋为个人产权；
2、只能抵押一次，不能抵押二次；
3、房屋为商业抵押贷款，经营贷款不好，组合贷款必须还清公积金部分；
4、买方必须是全额或纯商业贷款。
卖房时要经营，带抵押过户要注意自己房子的贷款情况和客户的贷款条件。
此外，还应注意的是，买方的最大限制将出现在贷款金额上。
根据当前交易中心的要求，“抵押转让”必须审查抵押贷款总额，因为短期“双抵押贷款”将共存，因此抵押贷款总额不能超过房地产评估价格。
比如一套评估价1000万的房子(注:实际成交价1200万)，原抵押金额500万(即使还了300万，抵押权还是登记为500万)，买方贷款也不能超过500万。
因此，如果房屋剩余贷款较多，买方贷款总额可能小于房屋贷款。
遗憾的是，买家无法使用足够的贷款。
简而言之，抵押转让确实是买家有效规避资本风险的好政策。
但是是否执行得好，还是要看房东和银行是否愿意更换。
毕竟，房东和银行都不想吃亏。
最后，带押转让在全国实施确实是一件好事。
对二手房交易而言，降低风险，加快进程，有利于市场。
这里还有一张带押过户的流程图，供您参考。你也可以转发给正在考虑房地产交易的家人或朋友
具体流程标准以实际操作为准
(点击放大查看)
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