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全国正规房产抵押
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全额买房再抵押真的划算吗？有哪些风险？
如果你在思考这个问题，这意味着你必须在一线城市。在限制抵押贷款数量的背景下，许多购房者开始找到另一种方式，放弃抵押贷款，选择全额买房，然后做抵押贷款。这种操作的目的是什么？风险是什么？
要了解这个问题，我们必须进入一个特定的场景，现在请想象你在北京，有500万现金，没有财产，没有抵押贷款记录，现在计划买1000万套房子，卖方有多套房子，房子原值（原转让价格）467万，可以买吗？
你可能会说，当然可以，因为根据北京的按揭贷款政策，首次购买非普通住宅(成交价468万以上属于非普通住宅)最高可以贷款房屋评估价值的60%，网上签约价格达到1000万，最高贷款600万，首付500万就够了。
好吧，让我们先计算一下交易中的税费。北京是第一个实行三价合一的一线城市，即网上签约价格=评估价格=纳税申报价格。如果你想借600万，提交给银行的房屋评估价格必须达到1000万，这也意味着你必须按照1000万的网上签约价格纳税。在北京购买第一套非普通住宅的契税为网上签约价格的1.5%，即15万，增值税是房屋网上签约价格全额的5.6%，即56万，个人所得税近似为差额的20%（本次网上签约价格-上次网上签约价格-上次交易税费和装修补偿），即106万，本次交易总税费为177万！500万首付根本不够！首付500万是不够的！请注意，这里的买家可以借60%的第一套贷款。如果两套贷款只能借20%的评估价值，那就更不够了。
但如果是全额购买再抵押，可以按照最低网签价转让，网签价定为467万。这样契税只有网签价的1%(468万以内普通住宅契税的1%)，也就是4.67万。增值税和个人所得税分别类似于网签价和上次网签价的5.6%和20%，均为0。这样，整个交易环节的税费只有4.67万，两种方式的税费相差170多万！
也许你想说的是，我可以避开原值低、税费高的房子，直接选择原值高或满五的唯一房子？(房屋转让时间满五年，卖方名下唯一的房屋免征个人所得税和增值税)，确实可以，大多数人只能这样选择，但这样的房子相对较少，其次特别受欢迎，卖方的心理价格相对较高，难以讨价还价。此外，即使是五个唯一或高原值的房屋，卖方也更愿意选择全额客户，以便在转让后更快地获得资金，因此全额资金可以与业主争取更多的议价空间。
如果你选择全额购买再抵押贷款，你会做什么样的贷款？抵押贷款有什么区别？
转让后，抵押贷款不再是个人住房抵押贷款，而是个人商业抵押贷款，因此借款人需要持有公司股份或作为公司法定代表人，并向银行出具营业执照、公司章程、采购合同等经营材料，这里的采购合同实际上是贷款合同的目的，意味着你现在需要购买一批设备或服务，因此，向银行申请贷款支付上游公司的付款。与按揭贷款相比，按揭经营贷款利率较低，金额较高，一般年利率为3.45%-3.8%，可贷房屋市值70%，贷款期限最长为20年。
听起来真的很好，但你一定有疑问。如果你名下有一家公司，当然没问题，因为我有权先拿出我公司的钱买房子，然后在公司需要钱的时候把房子拿到银行做抵押贷款。但是如果名下没有公司，手头也没有足够的钱全额买房，这样可以吗？
事实上，很多选择全额购买和抵押的上班族都是没有公司的上班族。如果他们没有全额支付，他们会向朋友或预付公司借钱。如果他们没有公司，他们会买一家公司。转让后，他们也成功申请了银行贷款。但这毕竟是将经营性贷款变相流入房地产市场，有什么风险呢？如果操作不当，银行可能会要求你提前结清贷款！中国银行业监督管理委员会有权转让房地产登记中心的转让数据。如果发现业主在转让前后半年内办理了经营性贷款，中国银行业监督管理委员会要求发放贷款的银行向借款人索要自有资金购房证明。如果当时不能提供，只能提前一次性还清贷款。
综上所述，与按揭贷款相比，全款买房再抵押确实有五大优势:
1.贷款成数较高，最高为70%
2.抵押贷款利率较低，年利率为3.35%-3.8%
3.交易过程中产生的税费较低，可按最低网签价纳税过户
4.更好的议价，全额付款方式更受卖家青睐
5.可选房源多，不满二，不满五，不唯一，可选
但是，如果操作不当，银行可能会要求提前还款！
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