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突然失业，抵押贷款中断，会面临什么后果？
切断供应的成本太高。
文/巴九灵
在开始今天的这篇文章之前，我们先来做一个“送命题”。
假设你还不了房贷(即断供)，可能会有什么后果？(多选)
①失去首付和已支付的抵押贷款，房子免费送到银行
②被银行起诉
③上信用黑名单，变“老赖”
④房屋被法院查封拍卖
⑤该房屋被拍卖，并被银行追债
小巴揭示了答案，如果你的抵押贷款被切断，上述①、②、③、④、⑤可能会出现选项，可见房贷断供是一件可怕的事情。
01.房贷断供的真实案例
大约三个月前，一位网友讲述了他破产抵押贷款的痛苦经历。
2017年，他在燕郊买了一套140平方米的三居室公寓，总价426万元，贷款金额298万元，月供1.68万元。从2017年到2021年，他还款80.64万元，但由于种种原因，他负担不起，所以他切断了供应。
断供后的事情让他意想不到:
1.逾期还款7个月后，他被银行起诉，并收到了法院的判决。判决显示，贷款金额为298万元，欠款本金为282万元，4年还款总额为80万元，但这80万元由16万元组成 64万利息。
2.除剩余贷款外，他还需要额外偿还19.3万元，包括7个月罚息约5万元，案件受理保全费约2万元，律师费高达12.3万元。
最后，这位网友表示，“努力赚钱还账，争取早日看到阳光”。
在网友的自述中，他说选择断供是因为“还不起”，但另一个原因是房价暴跌。2017年，他花了426万买了一套房子，2021年直接跌到240万左右。
这意味着，即使他以240万的市场价卖掉了这所房子，他最终还是要向银行支付42万。
这位网友的特殊经历背后，有一个特殊的地区——燕郊。
燕郊是河北省廊坊市的一个小镇，原本并不显眼。然而，由于毗邻北京，距离天安门广场不到40公里，它已成为“北漂”人的“睡城”。每天有超过10万人在北京和燕郊之间来回旅行。
再加上“首都功能外迁”的传闻，燕郊成了“北京周边的一哥”，房价一路上涨。
2010年，燕郊房价近1万/平方米；2016年，房价超过2万/平方米。特别是2017年，北京3月17日发布了最严格的限购政策。北京没有“房票”的“北漂”人和炒房者纷纷涌入燕郊，使燕郊个别楼盘房价突破4万/平方米，整体房价接近3万/平方米。
包括上述网民在内，许多人以最高的价格上车。这辆高房价的汽车并没有把它带到财富之地，而是把它带到了房价减半的地方。
2017年6月，廊坊发布限购令，非本地户口需缴纳3年社保或个人所得税，限购1套住房。限购令使燕郊房价急剧下跌。
中原房地产首席分析师张大伟告诉小巴：燕郊房地产平均价格从当时最高的3万多到现在不到2万，几乎减半。
这让一些高价购买的人后悔不已。2021年1月，网上甚至出现了“燕郊房地产免费送”的帖子。
这实际上是另一种“转售”形式，因为它需要支付后续的抵押贷款。不幸的是，没有人想要免费送货，因为这些房子“资不抵债”。
此外，张大伟表示，北京周边的许多城市，如大工厂、香河、永清、固安、涿州，也出现了大幅下跌，但燕郊是最离谱的。当然，大多数人坚持还房贷，当时少数人“抢顶”。
02.律师回答-“房贷断供的后果是什么？
如果买家断供，会面临怎样的情况？
安徽中特律师事务所合伙人王秀芬律师详细介绍了一系列可能的后果：
王秀芬律师说，他已经处理过几起断供案件，但一般来说，买家不会选择断供，因为断供的成本很高。但如果买家真的遇到困难呢？她补充了几种方法：
(1)要求暂停还本:与银行商量，只要还利息，暂停还本。
(2)延长还款期限:与银行商量延长还款期限。例如，将抵押贷款期限从20年延长到30年。
（3）向银行借钱：许多银行推出了“金融抵押贷款”，方便抵押贷款客户偿还抵押贷款，然后借出使用，利率略高于抵押贷款利率。
另外，还有一种主动卖房的方法。
北京道可特律师事务所合伙人刘甫律师表示，如果真的没有贷款，应尽快降价转让房屋，因为如果房屋被法院查封拍卖，拍卖价格远低于直接销售。
“抵押贷款还没有上升，绝大多数业主会选择拆除东墙来弥补西墙，甚至借高利贷来保护房子度过困难，最终损失越来越大，导致房子被法院拍卖，他们也被列入了不诚实的人的名单。我阻止了至少三个业主试图通过贷款来偿还贷款和保留房子。他们最终听从了我的建议，以折扣出售房子来缓解经济困难。现在他们又买了房子，经济要丰富得多。”刘福律师说。
另外，还有一种情况比较复杂，如果遇到“房地产烂尾，房子过了交付期就不能交付”这样的坏心事，买家还会继续还贷吗？
据刘甫律师介绍，中国法律在这方面做出了适当的规定。根据相关法律法规，如果开发商的房地产未完工，买受人可以要求终止购房合同和贷款担保合同，未偿还的银行贷款由开发商承担。因此，如果房地产未完工，应在第一时间提起诉讼，解决贷款问题。当然，在法院作出有效判决之前，买方应继续偿还贷款，以避免信用调查中的污点。
03.为什么中国很少发生房贷断供？
小巴综合了解到，抵押贷款中断事件偶尔发生，但在中国并不常见。
事实上，个人住房贷款一直被认为是银行的优质资产。
民生加银基金首席经济学家钟伟写道，银行在非极端情况下断供的风险并不大，因为在中国做“房奴”的门槛很高。
他分析说:目前我国首套房首付比例不低于30%，非首套房实际首付比例不低于50%。除了年内交易的新房和二手房，中国购房者的杠杆率很难超过50%。富人理财、穷人借贷、中产阶级供房似乎是三大刚需。
与个人抵押贷款相比，房地产企业的贷款更有可能让银行担心。
国泰君安证券研究报告显示，一方面，住房抵押贷款平均不良率为0.29%。2021年上半年，大部分银行抵押不良率较年初稳定或下降，仅郑州银行数据显著增加。
另一方面，公共房地产贷款不良率上升：2021年上半年平均不良率为1.81%，较年初上升40bp。
因此，抵押贷款中断在中国是少数极端情况之一。那么，国外的情况如何呢？如果只与美国进行比较，美国抵押贷款中断的可能性更大，历史上也出现了大面积的供应中断。
2008年金融危机爆发前几年，美国房地产市场持续繁荣，利率水平低，金融机构竞争激烈，对原本不符合贷款条件的美国人开放贷款，如无收入、无资产、无工作、信用评分差，即“次级贷款”。2003-2006年，美国抵押贷款中次级贷款的比例持续上升，2006年接近25%。
随后，美国房地产市场降温，利率逐渐上升。次级贷款人的还款压力增加，他们很难通过抵押贷款出售房屋或再融资。随后，许多次级贷款人选择切断供应，最终银行收回了房屋。然而，由于房价下跌，机构遭受了巨大的损失，最终导致了次级抵押贷款危机。
自次级抵押贷款机构破产以来，就像蝴蝶效应一样，引发了美国乃至全球的金融风暴。
当时，美国出现了大量的抵押贷款中断，这与美国房地产市场的快速降温密不可分，但还有另一个因素——个人破产制度。
在合格的情况下，购房者中断供应后，银行收回财产，终止与购房者的贷款关系。即使房屋的实际价值小于贷款金额，也不会继续追究购房者的抵押贷款债务。当然，个人信用破产是不可避免的。
换句话说，在美国个人破产法的“保护”下，当买家无法偿还抵押贷款时，债务关系就是房地产价值 已支付的资金限制，承担有限责任，并承担个人失信的后果。
相比之下，作为中国的“房奴”，我们必须对债务承担全部责任。即使房屋被银行收回拍卖，拍卖价格低于贷款的部分也将继续被银行收回。
对此，有人这样形容——“美国会有全局性的次贷危机；而中国只会有个人版的房贷中断危机”。
针对这个问题，小巴咨询了两位律师。刘甫律师表示，中美抵押贷款供应中断是非常不同的后果，与个人破产制度有关。中国的个人破产制度仍在试验中，但他认为，中国真正的个人破产制度很可能无法实现。
“因为我们对恶意逃避债务、转移资产、处理‘老赖’的追查手段、处罚程度和执行力度还不够。如果这些做得不好，个人破产制度的实施是对债权人的极大不尊重，会滋生更多的‘老赖’和利用个人破产制度的‘坏人’。”刘甫律师说。
浙江浙江经济律师事务所全职律师、高级合伙人唐炳洪也表达了类似的观点。中国人的个人财产不清楚，财产转移也非常严重。由于信用体系和财产管理体系存在诸多问题，个人破产体系不能简单地实施。”据估计，多年来不会有像美国这样的个人破产制度。虽然代表们会提出个人破产问题，但没有实质性的讨论。”
他介绍说，中国唯一的个人破产制度实际上被称为“债务集中清理”，不涉及住房抵押贷款，主要针对企业家。当企业破产，但仍有大量的个人债务时，它将进入这个程序。
与中美国民对抵押贷款供应中断的谨慎差异相比，法律制度是一方面，另一个原因是美国房地产崩盘下跌，近年来，虽然中国房价上涨下跌，但除了个人极端情况外，整体趋势是在冲击中一路上升。
然而，自去年以来，就连一线和二线城市的房地产市场也出现了降温，交易量和二手房价格也出现了一定程度的下降。为此，地方政府出台了宽松的政策来“拯救市场”。
至少目前，中国整体房价大幅下跌的可能性不大，个人按揭贷款断供的概率也很小。
参考资料：
1.“钟伟：为什么我们不想面对房地产市场的常识？”
2.房地产下跌:如何影响经济？-海通证券美国房地产泡沫回忆录
3.中国和美国的房贷断供有什么区别？”，财主家的余粮
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