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18城首套房贷主流利率降至3字头，创历史新低

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）发布:1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

同日，根据贝壳研究院发布的重点城市主流抵押贷款利率数据，2022年11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流第一套抵押贷款利率为4.09%，较上月下降3个基点，第二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均贷款周期为26天，与上月基本持平。

具体而言，2022年11月第二套房贷主流利率指数较上月持续下降。11月第一套主流利率平均为4.09%，第二套平均为4.91%，第一套利率较上月下降3BP，第二套房利率与上月持平，较去年最高点分别下降165BP和109BP，创历史新低。

11月，银行贷款周期为26天，与上月基本持平。一线城市平均贷款周期为32天，二线城市平均贷款周期为24天，三线城市平均贷款周期为27天。

截至11月18日，贝壳研究院监测范围内，18个城市首套房贷主流利率已降至3字头，其中二线城市6个，三四线城市12个。从第一套主流利率来看，本月只有10个城市，包括一线城市，高于4.1%；仅北京、上海、厦门、西安四个城市的两套主流利率就高于4.9%。

从利率变化来看，本月只调整了14个城市的抵押贷款利率。其中，泉州和温州首套房贷主流利率降至3.8%，降至30BP。在二线城市中，杭州从11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。上海贷款还清算首套。

从城市线来看，一线城市房贷利率最高，第一套平均为4.60%，第二套平均为5.13%，与上个月持平。二、三、四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调的角度来看，三四线城市抵押贷款利率同比下降最大，第一套和第二套利率同比下降169BP和112BP。按100万元商业贷款本金和30年期等额本息还款计算，调整后，平均每月可减少约1036元，总利息约37万元；一线城市抵押贷款利率同比下降最小，第一套和第二套利率同比下降仅60BP和52BP。首套房贷款利率是多少。

壳牌研究所市场分析师刘丽杰认为，本月抵押贷款利率保持稳步下降。在早期抵押贷款降息后，大多数城市的抵押贷款利率降至历史低点。在稳定房地产的背景下，未来抵押贷款利率的下限预计将进一步下降，特别是在增加改善住房需求的支持下，当地城市的第二套抵押贷款利率预计将超过4.9%的下限。上海首套房贷。

许多地方的首套住房贷款利率低于4%

虽然LPR本月保持不变，但就抵押贷款利率趋势而言，它保持了稳步下降的趋势。在早期的“抵押贷款降息”之后，大多数城市的抵押贷款利率已经降至历史低点。

根据壳牌研究所的统计，2022年11月，第一套和第二套抵押贷款的主流利率指数继续环比下降。11月，第一套主流利率平均为4.09%，第二套利率平均为4.91%。第一套利率环比下降3BP，第二套利率与上个月持平。与去年最高点相比，分别下降了165BP和109BP，创历史新低。

就首套主流利率而言，本月只有10个城市高于4.1%，包括一线城市。；仅北京、上海、厦门、西安四个城市的两套主流利率就高于4.9%。上海首套还清贷款利率。

其中，许多地方的第一套抵押贷款利率已进入“三个时代”。据统计，截至11月18日，壳牌研究院监测范围内，第一套抵押贷款的主流利率已降至3个字头，其中二线城市6个，三、四级城市12个。

在利率变化方面，11月份仅调整了14个城市的抵押贷款利率，其中泉州和温州首套抵押贷款的主流利率降至3.8%，降至30BP；杭州自11月11日起取消二线城市“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内共识是，在稳定房地产的背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。壳牌研究所市场分析师刘丽杰表示，根据《财政16条》的支持政策，地方政策可以在国家政策的基础上合理确定地方个人住房贷款首付和贷款利率政策的下限，这意味着地方政府在需求方面有更多的优化空间，预计未来抵押贷款利率的下限将进一步下降，特别是在增加改善住房需求的支持下，预计局部城市第二套住房贷款利率将超过4.9%的下限。

LPR未来是否会下降存在分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率的稳定性不会影响实体经济融资成本的下行势头，也不会阻碍金融机构增加对实体经济的支持。这是因为央行除了调整政策利率和降低LPR利率外，还加强了低利率的专项再贷款，加强了银行存款利率等债务成本控制，有利于促进新贷款利率的下降。

周茂华表示，尽管LPR保持不变，但中国继续引导金融机构继续加大对实体经济薄弱环节和重点新兴领域的支持力度，通过延期还本付息、减费利润等方式。

但对于今年LPR的变化，市场观点并不一致。在利润实体和信贷供需失衡的情况下，银行资产收益率自今年以来一直在下降。第三季度货币政策实施报告显示，2022年9月新贷款利率下降至较低水平。

贷款利率迅速下降，债务端存款成本相对刚性，使银行净息差降至数据最低。根据中国银行业和保险监督管理委员会的数据，第三季度商业银行净息差为1.94%，环比第二季度持平，较第一季度收窄3BP，同比收窄13BP。

“考虑到贷款利率迅速下降，银行净息差继续面临压力，LPR继续下降的空间和动力不足。”温斌表示，2023年个人住房股票贷款将面临LPR定价调整的影响，银行业务业绩将面临进一步的压力。如果银行的债务成本不能继续下降，那么贷款利率可能会下降或难以继续下降。

周茂华还认为，年底前降低LPR利率的可能性较低。目前，宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标。同时，仅仅依靠总货币政策可能难以达到预期效果；此外，一些城市首套住房贷款利率下限分阶段放宽，短期调整5年以上LPR利率的必要性大大降低。目前，更重要的是促进地方政府因城市而采取措施，充分利用稳定房地产市场的一揽子政策措施。

然而，王青表示，为了支持房地产市场尽快稳定和复苏，在银行最近推出的新一轮存款利率下调的推动下，LPR报价在年底有下调空间，12月5日以上的LPR报价可能下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，为了引导房地产市场尽快实现软着陆，除了加强“交付楼”等供应方支持外，关键是不断降低居民抵押贷款利率，促进房地产市场稳定复苏，紧迫性强；另一方面，当前居民抵押贷款利率相对较高，有一定的降低空间；此外，近期存款利率大幅下降，预计将增加报价银行压缩5年以上LPR报价点的动力。

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