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冰火两重天的经营性贷款——拯救小微企业还是楼市？
潘晓军(金融从业者)文明
随着本轮上海疫情的结束，为了促进经济复苏，大银行贷款利率下调。在抵押贷款利率方面，5月下旬根据当月公布的5年以上LPR下调15个基点，第一套房和第二套房利率分别降至4.8%和5.5%。在经营贷款利率方面，银行也纷纷下调利率，其中工商银行三年期经营性抵押贷款利率从3.6%下调至3.3%。肉眼可见的抵押贷款和经营性贷款之间的巨大利差已经形成，其他大型国有银行和股份制银行也纷纷跟进，市场火爆。可能不是小微企业拯救政策性大行小微低利率。工行抵押贷款多久放款。
在这个神奇的六月，普惠商业贷款冰火交错。工行抵押贷款。
冷小微企业的真实需求
在疫情后的低利率环境下，一些中小银行面临的问题实际上是经营性贷款结算金额的显著增加。一方面，贷款结算是由企业规模缩小造成的，另一方面，为了降低融资成本或还款压力，企业将中小银行贷款转化为市场上利率较低、还款压力较小的新贷款。正是这种转变，形成了当前贷款市场的热闹景象。热闹的主体是贷款中介和垫资公司。掌握各银行最新贷款政策的贷款中介机构开始逐一联系其股票客户。由于大多数企业不能在短期内筹集资金返还中小银行贷款，预付款公司也在此期间推出了各种优惠利率，以便在这个炎热的市场中分享份额。
低利率贷款的出现确实让疫情期间沉默的贷款市场热闹起来，但热闹的主体不是小微企业主。对他们来说，疫情带来的创伤不会因为他们的撤退而立即改善。首先，他们面临着银行贷款延期后突然增加的还款压力，需要在下一个还款日偿还两到三个月的贷款利息甚至本金；其次，他们面临着上海疫情防控政策的延续。虽然上海在6月25日迎来了本土零新增，全面实施了疫情防控的规范化管理，但大部分线下门店仍处于关闭状态，6月底市区大部分餐厅刚刚恢复线下用餐，电影院、KTV等娱乐场所的重新开业日期尚不清楚；第三，大部分企业主担心疫情会卷土重来。疫情的不确定性使他们选择缩小规模，减少投资以保护自己。在他们看来，此时新增贷款不是明智的选择，与利率无关。因此，小微企业作为低利率政策支持对象，由于贷款需求不足、中介费、预付费等间接融资成本，享受的政策红利并不明显。
火热的“楼市”小微
除了贷款中介和垫资公司，还有上海的房地产投资者，与小微企业的困境形成鲜明对比。受益于疫情后的低利率，闲置资金的投资者开始重新投身房地产市场，通过将购买的房产名义转让给亲戚朋友，购买多处房产，然后将房产抵押给银行，收回资金。事实上，由于目前的商业抵押贷款利率远低于第二套抵押贷款利率，许多需要改善住房需求的非投机者也选择用商业贷款代替住房抵押贷款，以减轻每月供应的压力。为了更清楚地展示为什么低经营性贷款利率可以鼓励房地产投资行为，作者通过以下实例进行了阐述：
假设投资者需要300万元的贷款资金购房，贷款期限为10年。他可以按照第二套住房贷款利率申请按月等额本息的抵押贷款，年化利率5.5%，月供32558元，贷款期间总利息支出90.69万元。然而，在目前低经营贷款利率的市场环境下，他也可以选择借助垫款公司购买房地产，通过贷款中介申请经营贷款，其中每月垫款费用约6万元，中介费用约3万元。经过精心挑选，中介将年化利率为3.3%，期限为3年但可续贷的贷款产品相匹配，投资者10年内月供金额为8250元，贷款期间总利息支出为99万元。加上中介费和预付费，融资总费用为108万元。以不到18万元的额外成本，将10年的月供金额从32558元降至8250元，并将300万本金贷款本金延长至10年，这显然是一笔划算的交易。事实上，仅300万元的10年延期就可以覆盖18万元的额外成本，因为即使贴现率为3%(贴现率约等于再投资利率加通胀率)，10年后300万元的现值也只有223.23万元，贬值近80万元。两种方案的比较如下表：
低利率的商业抵押贷款对房地产投资者有很大的吸引力。再加上贷款中介和预付款公司的帮助，商业贷款流入房地产市场已成为监管机构反复禁止的顽固疾病。对于银行申请商业贷款的门槛，面对220个基点的利差，中介机构有足够的利润空间来满足：投资者没有公司，可以提前转让公司；抵押产权证书必须超过一年，可以要求投资者偿还一年抵押贷款，然后转换为商业贷款；需要提供企业流程和贸易合同，通常有数百家公司以中介名义形成企业流程并签订合同...于是，虚假的中小企业主、真正的房地产投资者发放了大量低利率的商业贷款。工行抵押贷款利息。
工行抵押贷款如何办理。
冰火两天矛盾的银行工商银行抵押贷款流程。
银行对这些房地产投资者持矛盾态度。从合规的角度来看，经营性贷款流入房地产市场当然存在监管风险，稍有不慎就会受到监管的处罚。今年6月21日，审计署发布的《国务院关于2021年中央预算执行等财政收支收支的报告》披露，24.96亿元的普惠金融贷款实际流向房地产或大型集团，517户小微客户中有364户没有实际经营，空壳率高达70.4%。但从满足普惠监管指标和业务发展的角度来看，银行需要这些虚假的小微企业主。一方面需要正式满足普惠小微贷款的增量监管要求；另一方面，由于这些客户不需要面临疫情下的经营风险，属于高收入群体，其贷款资产质量明显高于真正的经营性贷款资产质量，不仅可以帮助银行扩大资产规模，形成利润，还可以平衡伴随经济低迷而上升的资产不良率。
为此，一些银行甚至为房地产投资者量身定制了商业贷款产品。例如，一家全国性股份制银行最近推出了20年的非公开信贷，年化利率为3.8%的三年期无偿还本金和续期贷款产品。客户也可以选择先利息后本金和等额本金和利息的还款方式。以300万元贷款为例，本月提供的利息金额为9500元。贷款到期后，客户不需要偿还贷款本金，20年信贷到期后一次性偿还300万本金，贷款期间总利息支出228万元；如果客户选择等额本息，虽然贷款期限为3年，但银行按20年计算月供金额，3年到期后连续计算。本质上，贷款期限为20年，月供17865元，总利息支出128.75万元。无论是先息后本还是等额本息，都明显优于市场上同期的第二套住房抵押贷款。无论是先利息后本金还是等额本金和利息，都明显优于市场上同期的第二套住房抵押贷款。如果大型银行的商业贷款继续保持低利率，预计今年将有更多的商业贷款流向房地产，导致上海房地产价格的进一步上涨。
工商银行车辆抵押贷款。
帮助中小微企业走出疫情困境，是监管部门要求大银行降低经营性贷款利率的初衷。然而，这一措施生效的必要前提是，企业对当前的经济形势和市场有信心，愿意贷款以扩大投资；其次，贷款产品本身具有商业可持续性，可以确保银行在低利率条件下保持盈利。如果不满足这两个前提，措施将不可避免地在着陆过程中变形，甚至成为其他群体满足自身利益需求的政策工具，最终与政策初衷背道而驰。(本文是作者的观点，不代表标题号的立场)
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