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上海正规银行贷款——债务重组
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房地产企业重组融资
债务重组的原则。
#金融知识普及月#
破产房地产企业重生的四个阶段
近年来，我国大量房地产开发企业资不抵债，被债权人申请破产重组。在这种情况下，一般会有大量的购房者和建筑债权人能否完成后续融资，使房屋更新交付，这与社会稳定有关。
在实践中，房地产企业申请破产通常会经历以下阶段：
第一阶段，债权人申请破产重组，法院裁定受理破产重组申请；或者债权人申请破产清算，法院裁定受理破产清算申请；
房地产企业在第二阶段启动重组程序，从一年到一年半不等；
第三阶段重组计划通过，重组投资者注入资金帮助企业重生；
第四阶段企业重生，重组程序结束；或者企业重组结束进入清算；
如果房地产企业有救援价值，或因交付压力而必须救援，通常会进入重组程序。在重组程序中，房地产企业将通过资产销售、续期融资、股权销售等特殊融资方式引入资金，促进项目续期。债务重组的原则包括。
破产房地产企业重组融资的主要模式
在过去15年的房地产企业重组实践中，所有成功重组并实现保险交付的企业基本上都通过以下方式获得融资：
表：房地产企业共益债融资模式分类表债务重组处理原则。
上述融资方式的主要法律依据是，《企业破产法》允许破产企业在重组期间融入“共享债务”。所谓共享债务，是指破产程序中为全体债权人利益而产生的债务和债务人财产而产生的债务的总称，包括水电费、采购费、人员工资、贷款等。
资本的整合一直是融资的关键。房地产企业拯救的核心是尽快整合资金，恢复工作和建设。然而，由于房地产项目的商业模式，很难引入资本投资。因此，在实践中，更多的信贷贷款借入了“超级优先”，以解决资金枯竭的问题。目前，更常见的融资模式是新的贷款融资模式。
例如，在“东田宜丰城”项目公司破产重组案中，项目公司自2015年起停工，购房债权人超过1000户，债务规模近20亿元。由于项目外部融资困难，最终于2016年通过金融债权人杭州银行余杭分行获得2.2亿元共益债务贷款，最终实现项目续建。在过去十年的共益债融资案例中，这是商业银行直接发放共益债贷款自救的罕见案例。
在“广州新塘百胜广场项目”破产重组案中，项目公司于2019年停工，涉及政府安置房3.2万平方米。最后，通过东莞资产管理有限公司和广东浙江银华创资产管理有限公司引进8000万共益债券投资，实现项目续建。与“东田宜丰城”案不同，本案中的投资者是外部资产管理公司，这是近年来最常见的案例。
与“东田宜丰城”案不同，外部投资者与财产担保债权人在清算顺序上进行了激烈的博弈，融资利率高，影响了普通债权人的偿债资源。
在新贷款融资的基础上，近年来在实践中衍生出了一系列新的救助模式。其中，最具代表性的是投资者联合体代理管理、代理建设和销售模式与共益债券投资模式的结合版本。
在“蓝城凤起朝阳”项目公司破产重组案中，停工7年后，破产企业于2020年获得浙江蓝城、光大金瓯资产管理融资，并在预重组程序中与各方达成“3亿元共益债务融资” 代建代销重组方案，实现项目续建。
在“上海悦和国际广场”项目公司破产重组案中，由于破产确认债权超过100亿元，各方利益复杂，涉及难以快速实现的商业地产，很难直接引入股权投资者。最后，经理引入绿庭投资作为重组投资者，通过债权融资附加项目代理管理，贷款2.5亿元，年化利率12%，附加4年管理费4200万元，实现项目振兴。
新贷款融资附加代理管理代理建设代理销售融资方式，有效解决了传统贷款融资更新资金监管、原施工队质量保证、新住房销售问题，代理建设代理销售计划不仅可以减少原开发商对后续销售的影响，降低共同债务资金的使用风险，还可以引入新的销售经营团队和新的经营理念，提高去化率。从房地产重组实践的角度来看，这种“共益债务” 代建代销的投资模式更符合商业逻辑。
除了投资方式的创新外，实践中还存在债务承担方式的创新。在“翰林花园、翰林花园”项目公司破产清算案中，在当地党委和政府的指导下，根据“完成项目建设，然后清理法律问题”的经营破产审判理念，基于破产清算程序，与国有投资者达成共同债务投资协议，与投资者、受益债权人达成共同债务计划，共同债务的具体资本成本由受益债权人承担，分摊比例的计算标准根据购房债权人购买的房地产、房屋、房屋是否抵债等因素综合确定，
在本案中，基于“谁受益，谁偿还债务”的原则，债权人、投资者和破产企业独立协商确定了重组融资债务偿还的顺序和偿还方式，符合企业破产法和司法解释的立法目的，创新了“共享共享债务的阶梯模式”，值得思考。
在某些情况下，房地产企业既难以引入股权投资者，也难以引入债权投资者，需要大规模续建资金。一些法院创新地探索了“债权人贷款” 解决破产企业融资问题的资产证券化模式。债务重组企业。
例如，在“莱茵河”项目公司的重组案例中，虽然资金的最终来源是债权人贷款，而且双方都将贷款的性质确定为可以随时偿还的共享债务。然而，在资产证券化的帮助下，通过浙江金融资产交易中心平台和杭州乐观的投资管理合伙企业，实现了1.5亿元的资本注入。企业债务重组时间。
虽然在这种模式下解决了资金安全和合规审批问题，但是否会受到商业物业和住宅物业限制性发行reits产品的监管和约束，值得探讨。
破产财产证券化是近年来金融机构设计的一种新型融资产品。这类融资产品以信托为基础，以破产企业未售出的房地产和应收房款为基础资产，向社会发放资产收益权凭证，投资者购买对价为融资资金，用于破产企业复工续建。
例如，在中恒？2014年，项目公司因资金枯竭被申请破产，但项目建设进度接近95%，只需5000万建设资金即可完成。考虑到企业破产的原因是工期延误导致企业错过了房地产的最佳销售期，资本杠杆过高，最终导致企业破产。如果通过破产企业融资，必然要向信托机构支付足够高的风险利率，这将降低所有债权人的偿还比例。如何债务重组。
浙江金融资交易中心率先设计资产支持证券，销售超级优先，可优先于担保物权和其他普通债权偿还的投资收益证券，成功筹集5000万社会资本，解决企业融资问题。浙江金融资交易中心通过资产证券化发行的一系列融资产品值得研究和详细描述。债务重组意义。
三、政策点评
债务重组的目的。
房地产企业进入破产程序后，可能不会进入清算程序。在实践中，出现了许多重生案例，不仅完成了房屋交付任务，而且保证了员工的基本生活。这些典型案例的出现为中国困难房地产企业的保险交付提供了重要思路。
事实上，近年来，中国也出台了一系列鼓励金融机构对重组企业提供信贷支持的政策文件。例如，2021年2月25日，国家发改委会同贵单位发布《关于推动和保障管理人员在破产过程中依法履行职责，进一步优化经营环境的意见》，要求“银行业金融机构按照市场化、法治化的原则，为符合国家产业政策方向的重组企业提供信贷支持，具有重组价值和可能性。同时，本意见要求“支持重组企业的金融信用修复……鼓励金融机构按照正常企业的规定审批重组后企业的合理融资需求”。2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，“要求各部门对危险房地产企业提出有效的风险解决方案，提出新的配套措施”。所有这些文件都为房地产企业的救助提供了指导。
不幸的是，相关部门没有发布金融机构投资共益债券贷款金融风险的相关规定，实践中没有形成金融机构从事共益债券投资业务的金融风险控制体系，使破产房地产企业共益债券投资融资实践仍处于“百花盛开”、“自由探索”阶段。
随着《金融稳定法》的出台和《企业破产法》的修订，相信这些问题都可以安排和解决，让更多的“烂尾楼”通过法律手段化解僵局，获得续建资金，完成复工续建。
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