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今天我们来谈谈借名买房的事情(二)-转自盈科高伙程苗苗律师

在最后一篇文章中，我们讲述了一个关于借名买房最高人民法院的经典案例:最高人民法院(2020)最高人民法院再328号案，也做了一个相对清晰的故事陈述。从这个案例中，我们了解到:

1.借名买房是有风险的，最大的风险之一是代理人（以房屋名义持有人）债务纠缠，房屋被债权人查封执行，正如上一篇文章所描述的惊心动魄的借名买房经历。非上海户口公积金贷款。

2.借名买房后，实际权利人只有取得购房资格后，才能将房屋转让给自己的名字，也就是说，没有购房资格，不可能通过借名买房合同打破限购。

其实除此之外，大家心里还有很多其他的疑惑要问:农村户口贷款怎么贷。

如果代持人(以房子的名义持有人)后悔不承认房子是我的，该怎么办？农村户口贷款能贷多少。

借名买房有效吗？受法律保护吗？避免限购会无效吗？

如果代持人突然意外死亡，会不会成为他的遗产或者他的继承人来推翻借名买房的事实？

在过去的两年里，代理了许多因借名买房而引起的纠纷。农村户口信用社贷款怎么贷。

也有很多客户或朋友来我们团队起草借名买房协议。农村人贷款去哪贷。

鉴于此，本文将系统地解释借名买房的问题。

一、借名买房是什么？

借名买房也叫房产代持。农户贷款怎么贷。

在谈房地产代持之前，我们先来谈谈什么是代持？

代持，顾名思义，就是把属于自己的东西找人代持，放在别人的名下。户口本可以贷款。

举个不太合适的例子，就像一些在上海定居多年但尚未在上海定居的人一样，为了让孩子在上海定居，得到更好的教育，不得不和配偶在一起「假离婚」，然后找个上海人「假结婚」，实际上「假离婚」这对夫妇仍然以夫妻的名义生活在一起。虽然他们在现实生活中有夫妻，但他们享有履行夫妻义务的权利，在外人看来，他们是夫妻，但在法律层面(婚姻登记机关)，他们不是夫妻关系，不享有《民法典》婚姻编辑关于夫妻的权利，也不受其约束「假结婚」两人是法律承认受法律保护的夫妻。

这就像房地产持有人一样。事实上，房子是你的。你出资购买，占有和使用。除了不以你的名义登记外，你还行使了所有关于业主的权利，但在国家登记部门，房子是以代理人的名义登记的。农村户口可以贷款吗。

二、为什么要做房地产代持？

有人想问，为什么我不把自己的房子放在自己的名下，而是放在别人的名下，这是多么不安全啊~

看到这里，大部分人都可以马上给出答案:因为限购，没有买房资格，只能以有买房资格的人的名义写。

是的，在有限购政策的城市，大部分代持都是因为限购。农村人贷款能贷多少钱。

但也有少数贷款提高贷款成数；有些纯粹是为了投资，买很多房子，写自己的名字有点太炫耀或不合适；有些是商人为了逃避潜在的债务；很少有人因为工作或专业背景而不方便写在自己的名字上。外地户口可以贷款吗。

总之，找人做房地产代持，各有各的想法和计划。用身份证贷款怎么贷。

三、找谁做房地产代持？

那我该如何确定代持人呢？农村贷款能贷多少。

当然，第一步是根据自己的需要进行筛选。例如，如果你想买房，但你没有资格买房，并且担心当你有资格买房时，你会错过买房的最佳时机。你必须找到一个有资格买房的人，他在短时间内不打算买房。如果你想借更多的钱，因为贷款成数太低，你必须找到第一笔贷款的人来持有。

当然，这些都是硬条件。软条件是找到值得信赖的人，性格各方面都值得信赖的人，这是非常非常重要的。

很多人说我们找父母、公公婆婆或公公婆婆总是最亲近的人，或者找叔叔、叔叔、侄子、侄子等近亲总是没有问题，你也可以找到从小一起玩的好朋友。农村贷款好贷吗。

就我个人而言，这些人确实属于相对亲密的人，一般没有问题。

然而，是的，这里仍然需要说，但是，我们遇到的持有问题，认为当时不会有问题，大多数没有签署任何书面借款协议或持有协议。

例如，父母代持，父母代持可以说是最安全的，找父母代持这种情况怎么会有问题呢？农村小额贷款怎么贷。

但是，如果父母突然去世，父母的其他孩子否认代理人的存在，认为房子是父母的遗产，我们应该合法继承。我们该怎么办？

我的一个朋友目前正在诉讼中遇到这样的问题。外地人可以贷款吗。

例如，如果公公婆婆或公公婆婆都是独生子女，会有什么问题？

当婚姻发生变化时，很可能会出现问题。

我们代理了几个家庭成员之间的房地产问题，基本上是在年轻夫妇关系不好时，长辈开始否认房子的所有权。

比如亲戚代持，亲戚因矛盾纠葛关系恶化，或者因代持产生巨大收益时，开始反口否认代持，这是对利益面前人性的最大考验。

在房屋拆迁过程中，这么多兄弟姐妹提起诉讼，说明面对重大利益，家庭感情是可以忽略的。

一段时间前，一位客户突然告诉我，他让他的朋友帮他买了一套房子。在出售房屋的过程中，他的朋友收到的房款失去了联系农村贷款怎么贷10万。

说到这里，也许大家都开始不知所措，既然代持风险这么高，那就干脆不做代持吧！

但也有人会谦虚地问：我真的很想做房地产代理，那么有什么好办法可以避免这些风险呢？

四、如何规避房地产持有的风险？

首先，规避风险最重要的是签署书面持有协议。

在代理了这么多房地产持有纠纷后，我们发现，当发生纠纷诉讼时，几乎每个人都拿不出书面文件或合同来确认房地产的所有权。许多人基于「人和」或者个人之间的信任，甚至不知道这可以签署协议？有些人感到尴尬，因为他们找不到帮助，签署了协议。

自古以来就没有必要担心君子协议。

众所周知，买卖房屋需要签订书面合同，但房地产持有人认为没有必要签订合同。事实上，房地产持有的书面协议与没有很大区别。合作社贷款一般能贷多少。

因为大多数持有人都发生在亲戚和朋友之间，如果没有持有协议，很难确定或推定持有协议。

因为一方面，亲戚朋友之间的贷款资金交流是很常见的，另一方面，毕竟，房子是以代理人的名义登记的，而不是以实际权利人的名义。代理人很可能会以我当时自己买房子，但资金不足，所以购房款是从实际投资者那里借来的。农村户口能贷三十万吗。

至于生活问题，大多数持有人也将其出租给投资者，但不收取租金，并以贷款扣除租金为借口。简言之，他们会找到各种看似合理的理由进行辩护，这将使法院的审判工作陷入两难境地。农民贷款能贷多少钱。

但是有了代持协议就不一样了。

代理协议协议非常明确，关于房屋的所有权，关于实际生活、支付、贷款、未来是直接出售还是转让给自己，房屋的所有权和所有权，以及如果代理人意外死亡房屋的处理将在书面协议中明确约定。

其次，按照约定的代理协议履行。

也就是说，实际出资的权利人应当履行作为权利人的出资、管理、维修等义务，享有作为权利人占有、居住、使用和处置房屋的权利，让代理人只挂一个名字。

最后，当可以改变时，应及时改变代理持有人的状态。例如，取得购房资格后，应及时转让所有权。如果你想出售，你应该控制整个销售过程中销售资金的安全性。不要出现前代理持有人卷房款逃跑的情况。小额贷款。

还要明确约定，万一代持人意外死亡，如何处理房屋等。农村小额贷款条件。

五、借名买房有法律效力吗？会被认定为避免限购而无效吗？

这是大家最关心的问题，也是很多人会问律师的问题。

今年上半年，随着文章开头提到的最高人民法院再审判决的传播，许多“我们媒体”开始声称，借名买房现在无效，不受法律保护。

对此，我也表达了自己的观点和看法：

一般来说，如果只需要购房者，而实际购房者只是暂时没有购房资格，他们将来肯定会获得购房资格。合同不会因为借名买房而无效。其次，如果是家庭成员之间的借名买房，建议写借名买房合同或持有协议，因为更难说清楚。你说父母和孩子可以一起买房，甚至赠与房地产，所以没有书面合同很难确定性质。第三，对于投资者或投机者来说，借名买房合同不一定无效，但这种买房行为在国家层面并不鼓励。公积金能贷款多少。

简而言之，在实际权利人取得购买资格后，如果名人不同意转让给实际权利人，实际权利人可以以自己的名义（无抵押或扣押限制交易），在实际权利人取得购买资格之前，即使名人或实际权利人想以实际权利人的名义转让房屋

这也是不可能的，要么等待购房资格，要么继续保持现状等待机会。

最后，还有一句话：如果你没有签订购房合同，请尽快补充一份。

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