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上海购房贷款政策之一「三价就低」解读

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自2021年8月6日起，上海二手房贷出台新规，实行“三价低”：购房者申请贷款时，将从销售合同价格、交易中心验证价格、银行评估价格等方面选择最低，作为贷款申请价格标准。上海国税网上办税服务厅。

合同网上签约价格：二手房转让前需要进行网上签约，即在房屋管理局系统的网上公布和签订合同。合同网上签约价格是房屋管理局系统中反映的交易价格，由卖方与买方商定。上海纳税一户式查询。

涉税评估价格：涉税评估价格主要由房地产交易中心自动评估，又称交易中心验证价格，缴纳的税费以验证价格为准。

银行评估价格：是指在签订贷款合同后，银行找到其信任的评估公司来评估所交易房地产的资产价值。

所谓“三价低”，就是这三个价格中贷款额度审批最低的价格。

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上海二手房“三价低”松动:涉税评估价格上涨，抵押贷款额度相应增加

经过近一年的实施，中国商业新闻记者获悉，最近上海二手住房贷款“三价低”政策松动，最低价格“房地产交易中心税务评估价格”上涨，推动银行贷款额度增加。

“自7月以来，二手住房的税收相关评估价格比以前有所提高，但不同部门和社区的调整范围不同，有些比以前高了10%左右。”一些银行抵押贷款经理和中介机构向记者报告说。以宝山区的一个老社区为例，税收相关评估价格约为合同网上签约价格的60%，最近已调整到近80%。上海税务咨询。

与此同时，抵押贷款市场也有所恢复。记者此前了解到，上海二手住房贷款时间缩短，经批准并收到产权证书和抵押证书后，银行第二天可以尽快贷款。一方面受政策端支持的影响，另一方面也与银行自身额度充足有关。业内人士认为，上述一系列变化有利于二手房市场的复苏。未来，随着房地产市场支持政策的增加，预计将推动预期修复，促进市场复苏。上海税务稽查局。

税收相关评估价格有所提高

去年8月，上海二手住房贷款实施了“三价低”的新政策，即银行根据合同网上签约价格、交易中心税务评估价格和银行评估价格选择最低价格来批准贷款金额。

所谓合同网上签约价格，是指买卖双方在房屋管理局系统中共同约定的交易价格；银行评估价格是银行本身对房地产的评估价格；房地产交易中心的税务评估价格主要由房地产交易中心自动评估。当时，记者了解到，房地产交易中心的税务评估价格主要是网上签约合同价格的5～7折。

如今，这一政策的松动也意味着购房者的贷款额度越来越高。招商银行的一位客户经理告诉《中国商业新闻》：“房地产交易中心的评估价格已经上涨了。过去，它是60%到70%（市场价格），但现在它可以达到80%左右。”国家税务上海电子税务局。

邮政储蓄银行宝山地区一家分行的抵押贷款经理也告诉记者，评估价格有一定程度的提高，但不确定具体增加了多少，不同地区、不同社区的范围会有所不同。国税局上海税务局。

此外，不少中介也告诉《中国商业新闻》，目前“三价低”确实松动。“7月左右变了，前段时间我们提交了一份材料，320万元左右的房屋评估价格在250万元左右。链家宝山区的一位中介表示，按照第一套房贷款(65%)计算，贷款金额可达162.5万元，而此前评估价格在210万元左右，只能贷款136.5万元。上海贷款。

另一家中介机构还提到，之前的评估价格是实际交易价格的60%或70%，目前可以达到80%的折扣。例如，共康板块的实际交易价格一般在每平方米5万元以上，而年前的验证价格在每平方米3.1万元左右，6月底和7月初上涨到每平方米4.1万元。

连锁杨浦区新江湾城的一位中介告诉记者，评估价格确实更高，可以比以前多借，但范围不大。根据他的观察，新江湾城区中高端社区的评估价格单价上涨了数千元。例如，一个社区的实际交易价格约为每平方米12万元，以前的评估价格约为7.5万元，现在约为7.8万元。上海公积金贷款额度。

浦东唐镇的一家中介机构也表示：“目前，每个社区的最低价格都在不同程度上涨，贷款金额也在增加。”然而，她强调“这仍然取决于社区”。她商店附近的一个社区的评估价格从5.6万元改为5.77万元，而附近的另一个社区没有发现上涨。

至于哪些社区的评估价格更有可能上涨，链家新江湾城的中介告诉记者，目前还没有明确的规定和提高标准，只能根据实际交易进行“测试价格”，通过交易中心在交易过程中给出的评估价格来判断。在他看来，高质量的社区评估价格可能会有所提高，而一些没有电梯的旧社区则没有变化。上海公积金贷款政策。

业内人士认为，这一政策的放松将有利于二手房市场的复苏。此前，受“三价低”叠加上市价格验证的影响，上海二手房交易自去年7月以来一直在下滑。截至目前，已连续下滑12个月，连续多月低于1.5万套。尽管今年年初有复苏的迹象，但整体仍处于底部。根据上海链家研究院的数据，6月份上海二手房共售出近1.6万套。有中介告诉记者，“三价低”放松后，对于购房者来说，购房的“资金门槛”降低了。原来第一套房的首付可能是50%或60%，现在40%或50%都可以了，可能会有更多的购房者。

抵押贷款市场逐渐恢复

除了税收相关评估价格的提高外，自6月以来，上海二手住房贷款的贷款时间也有所缩短。中国商业新闻记者了解到，审批完成后，在客户双证书（产权证书和抵押贷款证书）完成后，银行第二天可以尽快贷款。年初，大多数银行的贷款周期为1个月至一个半月。

“（贷款金额）非常充足。”交通银行一家分行的信贷经理此前告诉记者，“抵押贷款审批时间与以前相比没有变化，但贷款速度加快了。以前大约是一个月，现在第二天可以贷款，审批时间大约是一个月。”

招商银行一家分行的信贷经理还告诉记者，银行有足够的抵押贷款金额。目前，审批大约需要一周时间，主要是确定税务相关评估价格和查房。然后，产权证书出来后，第二天就可以贷款了。

在其他大型国有银行中，中国工商银行一家分行的信贷经理表示，银行通常可以在两三周内发放贷款；邮政储蓄银行一家分行的信贷经理表示，银行的抵押贷款审批也为2~3周，贷款约为两三天；中国农业银行一家分行的工作人员表示，抵押贷款审批需要35个工作日。上海2019公积金贷款新政。

总的来说，许多信贷经理和房地产经纪人的共识是，目前的抵押贷款发放速度进一步加快，抵押贷款金额也相对丰富。在抵押贷款市场复苏的背后，它不能与政策方面的暖风分开。近几个月来，由于城市政策实施的步伐显著加快，力度不断加快。政策调整的内容扩展到优化购买限制和贷款限制政策，特别是一些热门二线城市加入了政策优化的行列。上海交税。

据中指研究院不完全统计，今年至少有210多个省市出台了近600项房地产市场支持政策。7月，全国83个省市出台了93项与房地产市场相关的政策，包括约50项公积金政策和约20项优化贷款限制政策。

目前，房地产市场的政策供暖预计将继续下去。中央政治局会议7月底强调“稳定房地产市场”，但“住房不投机”仍是房地产政策优化调整的底线；“城市政策”仍是政策推广的主要方式，强调充分利用政策工具箱。当地的需求方政策将继续改善。跨区域涉税预缴个人所得税吗。

此外，央行在8月1日召开的2022年下半年工作会议上明确表示，要因城市政策实施差异化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索新的房地产发展模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“在这里，我们可以看到三个内容，即个人抵押贷款的发放、房地产企业融资模式的优化和房地产新发展模式的探索。总的来说，下半年将继续加强个人购房和房地产企业的信贷供应，REITS等创新将有进一步改进的可能性和空间。”

(实习生包云红也为本文做出了贡献)

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